Концепция
Болгария — самый массовый и при этом самый недооценённый юридически рынок из одиннадцати в нашем обзоре: россиянам на побережье принадлежат сотни тысяч квартир, а правила владения знают единицы. За последние два года страна изменилась сильнее, чем за предыдущие двадцать. С 1 января 2025 года Болгария полностью в Шенгене, с 1 января 2026-го — в еврозоне, с зафиксированным курсом конвертации 1,95583 лева за евро. Цены весь 2025 год росли двузначными темпами на ожидании евро.
Ключевая правовая особенность рынка проста, но о неё спотыкаются постоянно. Квартиры и здания иностранец любого гражданства покупает напрямую, без ограничений. А вот землю — включая участок под домом и двор — гражданин страны вне ЕС лично купить не может: это конституционный запрет, из которого есть только одно исключение, наследование по закону. Стандартное и полностью легальное решение — болгарское общество с ограниченной ответственностью с единственным участником, EOOD: компания со стопроцентным иностранным владением покупает любую землю без ограничений.
Как устроена сделка
Ни резидентство, ни виза для покупки не нужны. Схема короткая: предварительный договор с задатком около десяти процентов, затем нотариальный акт у нотариуса по месту объекта и регистрация в имущественном реестре в тот же день. Налоги и сборы считаются от большей из двух величин — цены и муниципальной налоговой оценки. Наличные жёстко ограничены: всё, что выше эквивалента десяти тысяч левов, идёт банковским переводом, и нотариус это проверяет.
Есть мелочь, о которой забывают почти все иностранные покупатели: владелец без болгарского личного номера обязан в течение семи дней после сделки зарегистрироваться в реестре BULSTAT. Под этим номером начисляются ежегодные налоги; за просрочку — штраф.
Совокупные расходы сделки скромные, обычно четыре–семь процентов: местный налог на передачу от 0,1 до 3% (София и крупные города держат максимум), нотариус по тарифной сетке с потолком около трёх тысяч евро, регистрация 0,1%, агентство два с половиной–три процента. Новостройки от застройщика продаются с двадцатипроцентным НДС в цене; при покупке на этапе стройки главный чекпоинт — Акт 16, разрешение на эксплуатацию.
Что даёт покупка: ВНЖ
Болгария — редкое исключение в Европе 2026 года: владение жильём стоимостью от 600 000 левов даёт право на продлеваемое пребывание, годовой ВНЖ с ежегодным продлением. Условия формальные и проверяемые: деньги за объект должны пройти через болгарский банк, ипотека — не больше четверти стоимости; подходит и личное владение, и компания с долей от половины. Через пять лет непрерывного ВНЖ можно претендовать на постоянное пребывание. Более дешёвая недвижимость тоже работает на статус — как подтверждение адреса для других оснований, пенсионного или торгового представительства.
Шенгенское членство изменило арифметику поездок в обе стороны. Болгарские дни теперь считаются в общем лимите девяносто из ста восьмидесяти, а визы стали шенгенскими — владельцу без ВНЖ попасть в собственную квартиру стало сложнее, чем до 2025 года. Это ещё один аргумент оформить ВНЖ тем, кто недвижимостью реально пользуется.
Владение, аренда, выход
Содержание минимальное. Ежегодный налог на недвижимость составляет от сотых до 0,45% налоговой оценки, к нему добавляется сбор за вывоз мусора — для типичной курортной квартиры всё вместе выходит в сотни евро в год. Арендный доход нерезидента облагается плоскими десятью процентами у источника. Налога на богатство нет.
При продаже нерезидент платит десять процентов с прироста. Льгота «одно жильё во владении от трёх лет — без налога» по закону доступна только резидентам ЕС и ЕЭЗ — жителю России она не положена. Для земельных объектов есть альтернативный выход: продать не недвижимость, а доли EOOD.
Про EOOD честно скажем и обратную сторону: регистрация стоит €500–1 000 при символическом капитале, но компания живая — ежегодная отчётность обязательна даже без деятельности и обходится в €300–700 бухгалтеру в год. А для налогового резидента России это ещё и КИК с уведомлениями и отчётностью. Трастов болгарское право не знает.
Наследование
Налог на наследство для супруга и прямой линии — ноль; остальные платят муниципальные 0,4–6,6% с доли свыше 250 000 левов. Действует обязательная доля — запазена част — для детей, супруга и родителей, и, как везде в ЕС, иностранец может выбрать своё национальное право завещанием по Регламенту 650/2012. Полезная особенность: по наследству по закону гражданин страны вне ЕС может получить даже землю — то самое конституционное исключение из земельного запрета.
Российский паспорт
После 2022 года главная проблема болгарского портфеля — операционная. Переводы из российских банков не проходят, болгарские банки неохотно открывают счета жителям России — сказываются и лимит €100 000 по статье 5b, и собственный дерискинг, — платить ежегодные налоги из России неудобно, а визиты к собственной квартире требуют шенгенской визы. Отсюда заметная волна продаж российскими владельцами в 2022–2025 годах — и зеркальная возможность для покупателей с налаженным платёжным маршрутом: выбор объектов на вторичке широкий, а торг уместен. Как выстроить маршрут — в хабе.
Q/A
Даёт ли покупка любой квартиры в Болгарии право на ВНЖ?
Нет. Обычное владение недвижимостью само по себе не создаёт иммиграционный статус. Специальное основание статьи 24 требует инвестиции в болгарскую недвижимость стоимостью не менее 600 000 левов и отдельного заявления на разрешение; нужно также подтвердить оплату и выполнение остальных условий.
Можно ли профинансировать такую покупку ипотекой?
Да, но для основания по статье 24 размер непогашенного займа на момент заявления не должен превышать 25% стоимости приобретённой недвижимости. Банк, происхождение собственных средств, платёжные документы и право собственности проверяются отдельно, поэтому обычная ипотечная схема может не подойти.
Можно ли использовать болгарскую компанию для владения объектом?
Да. Закон допускает основание, если заявитель владеет более чем 50% капитала болгарской компании, а компания приобрела недвижимость не дешевле 600 000 левов на полностью внесённый капитал. Корпоративная оболочка не отменяет проверку инвестиций, оплаты и иммиграционных требований.
Становится ли постоянный статус автоматическим через пять лет?
Нет. Пять лет владения объектом или продления разрешений сами по себе не превращаются в постоянное проживание. Для долгосрочного или постоянного статуса подают отдельное заявление и доказывают применимое основание, непрерывность законного проживания и соблюдение допустимых периодов отсутствия.
Делает ли покупка недвижимости владельца налоговым резидентом Болгарии?
Не автоматически. Налоговое резидентство определяется отдельными критериями — продолжительностью пребывания, постоянным домом, центром жизненных интересов и применимым соглашением. Недвижимость может быть одним из фактов, но право собственности и иммиграционный статус не заменяют налоговый анализ.