Дубай — по формальным критериям самый доступный для иностранца крупный рынок жилья в мире и один из самых непривычных по устройству. Здесь нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и подоходного налога с аренды — и нет ничего похожего на европейскую нотариальную сделку. Вместо неё государственный регистратор с собственным приложением, реестр застройщиков, эскроу-счета по закону и трансфер-центры, где право переходит за двадцать пять минут.
Взамен покупатель платит на входе: 4% регистрационного сбора Земельного департамента, комиссия агента, сборы застройщика — около 6–7% цены. Это почти вся фискальная нагрузка за срок владения. Дальше пусто, если не считать service charges — а они в Дубае бывают высокими.
И есть слой, который недооценивают чаще всего, — наследование. Недвижимость в ОАЭ подчиняется праву ОАЭ, а не праву страны гражданства владельца, и квартира без зарегистрированного завещания проходит через процедуру в местном суде с заблокированным титулом. Именно здесь форма владения, выбранная при покупке, стоит дороже всего. Общая рамка зарубежных сделок — в хабе по покупке недвижимости за рубежом, страновой контекст — в хабе по ОАЭ.
Кто и где может купить
ОАЭ — федерация, и режим собственности задаётся эмиратом, а не страной. В Дубае действует Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости: гражданин любой страны может владеть freehold, usufruct или лизхолдом до 99 лет, но только в зонах, определённых постановлением правителя (Regulation № 3 от 2006 года и последующие дополнения). За пределами этих зон покупателем может быть только гражданин ОАЭ или GCC, и принадлежность объекта проверяют по кадастровым данным, а не по названию проекта в буклете.
Абу-Даби шёл дольше. По Закону № 19 от 2005 года иностранец получал в инвестиционных зонах только производные права: usufruct до 99 лет, musataha до 50 лет с продлением, долгосрочную аренду от 25 лет и «собственность на юнит без земли». Поправка 2019 года — Закон № 13 от 2019 года — открыла в инвестиционных зонах полноценный freehold с правом продать, заложить и передать по наследству; зоны названы официально — Яс, Саадият, Рим, Аль-Раха Бич, Масдар и другие.
Разница между тремя терминами практическая. Freehold — бессрочная собственность на юнит и долю в земле. Usufruct — право пользования на срок, сам объект остаётся чужим: заложить можно, перестроить нельзя. Musataha — право застройки: инвестор возводит объект на чужой земле и владеет постройкой в течение срока. Для жилой покупки нормальный ответ один — freehold. Остальные эмираты консервативнее: в Шардже иностранцу доступен usufruct до 100 лет в отдельных районах и с одобрения правителя; полноценная собственность там закрыта.
| Норма | Дубай — Закон № 7 от 2006 года; Абу-Даби — Закон № 19 от 2005 года с поправкой Законом № 13 от 2019 года |
|---|---|
| Кто подпадает | Гражданин любой страны — во freehold-зонах Дубая и инвестиционных зонах Абу-Даби |
| Форма владения | Freehold; usufruct и лизхолд до 99 лет; в Абу-Даби ещё musataha до 50 лет |
| Сборы на входе | 4% DLD в Дубае, 2% в Абу-Даби; с комиссией агента и сборами застройщика — около 6–7% цены |
| Налоги владения | Ежегодного налога нет; муниципальный сбор с аренды 5% в Дубае, 3% в Абу-Даби |
| Порог Golden Visa | Недвижимость от AED 2 млн — возобновляемая виза на десять лет |
| Наследование | Право ОАЭ: ФДЗ № 41 от 2022 года; завещание DIFC или ADJD регистрируют вместе со сделкой |
| Состояние на дату | Описания услуг DLD, GDRFA и ICP — на август 2026 года |
Цена входа
| Платёж | Ставка |
|---|---|
| Регистрационный сбор DLD (Дубай) | 4% от цены (формально 2% продавец + 2% покупатель) |
| Регистрационный сбор (Абу-Даби) | 2% от цены |
| Сбор трансфер-центра (Дубай) | AED 4 000 + НДС при цене от AED 500 000 |
| Выпуск титула (Дубай) | AED 250 |
| Комиссия агента | 2% + 5% НДС |
| NOC застройщика | AED 500–5 000 |
| Регистрация ипотеки (Дубай) | 0,25% суммы кредита |
| Передача в структуру как gift (Дубай) | 0,125%, минимум AED 2 000 |
| Ежегодный налог на недвижимость | нет |
| Муниципальный сбор с аренды | Дубай 5%, Абу-Даби 3% годовой арендной стоимости |
| Налог при продаже для физлица | нет |
Главное про 4%: по регламенту DLD они делятся пополам между продавцом и покупателем, но рынок работает иначе — покупатель почти всегда несёт все четыре процента. Юридически это рыночный обычай, и он торгуется, особенно на слабом рынке.
Ипотека. Регламент Центробанка ОАЭ задаёт потолки LTV для экспатов.
| Объект | Потолок LTV |
|---|---|
| Первое жильё дешевле AED 5 млн | 80% |
| Первое жильё от AED 5 млн | 70% |
| Второй и инвестиционный объект | 60% |
| Off-plan | 50% |
Отдельной нормы для нерезидента без визы ОАЭ в регламенте нет — банки решают сами, и практика жёстче: реальный потолок для зарубежного покупателя 50–65%, то есть первый взнос от 35–40%, плюс закрытый список допустимых гражданств у каждого банка.
Off-plan: эскроу, Oqood и арифметика расторжения
Значительная часть сделок в Дубае — покупка на стадии строительства, и правовой каркас здесь прочнее, чем принято думать. Закон Дубая № 8 от 2007 года обязывает застройщика открыть эскроу-счёт по каждому проекту; деньги покупателей идут туда и по статье 9 недоступны кредиторам застройщика, а 5% остатка эскроу-агент удерживает ещё год после регистрации юнитов. Нарушения — уголовная статья со штрафом от AED 100 000. Второй элемент — Oqood, промежуточный реестр DLD: регистрация в нём — условие существования права покупателя на строящийся объект.
Что закон защищает хуже — собственный выход покупателя из сделки. Статья 11 Закона № 19 от 2017 года описывает права застройщика при просрочке покупателя — он вправе расторгнуть договор и удержать часть уплаченного.
| Готовность проекта | Удержание застройщика |
|---|---|
| Выше 60% | до 40% стоимости юнита |
| Ниже 60% | до 25% стоимости юнита |
| Строительство не начато не по вине застройщика | до 30% уплаченного |
График платежей off-plan строят от собственного worst case.
Форма владения: физлицо, компания, фонд
Дефолт для жилой покупки — физическое лицо, и причина фискальная. По Постановлению Кабинета № 49 от 2023 года доход физлица от недвижимости не попадает под корпоративный налог, если деятельность не требует лицензии, и даже не учитывается в пороге оборота AED 1 млн. Плюс Golden Visa даёт объект в личной собственности, а не в компании.
Компания включает налог. Юрлицо-собственник платит 9% с прибыли выше AED 375 000, и это касается не только местных структур: по Постановлению Кабинета № 56 от 2023 года иностранная компания, владеющая недвижимостью в ОАЭ, получает в стране nexus, обязана зарегистрироваться и платить налог с чистого дохода от объекта. Отдельный вопрос — кого DLD вообще пускает во freehold-зоны. Круг узкий: исторически офшорные компании JAFZA, с 2019 года по меморандуму с DLD — RAK ICC, для ряда фризон нужно индивидуальное одобрение. Иностранные офшоры общего пользования DLD не регистрирует, поэтому «купить на BVI» здесь не работает.
Отдельный класс — структуры DIFC и ADGM: SPV и foundations под общим правом. Налоговой выгоды они не дают; их берут ради преемственности: фонд не умирает, доля передаётся по уставным документам, объект не попадает в наследственную процедуру ОАЭ. Перевод объекта в такую структуру DLD оформляет как gift-передачу по ставке 0,125% вместо 4% — при соответствии конфигурации владения требованиям департамента. Про сами оболочки — в разборе family office в DIFC.
Владение: налога нет, расходы есть
Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ не существует, как и налога на богатство. Вместо него работает муниципальный сбор с арендной стоимости: в Дубае 5% годовой аренды, двенадцатью частями через счёт DEWA; арендатор платит от суммы в Ejari, собственник, живущий в своей квартире, — от оценочной ставки RERA. В Абу-Даби аналогичный сбор 3% платят арендаторы-экспаты, но не собственники.
Аренда физлицу приходит вообще без налога: подоходного налога в ОАЭ нет, корпоративный к такому доходу не применяется. НДС жильё тоже почти не трогает — первая продажа новостройки в течение трёх лет после завершения облагается по 0%, последующие сделки с жильём и голая земля освобождены. 5% НДС применяются к коммерческой недвижимости: и продажа, и аренда офиса или ритейла облагаются по стандартной ставке.
Service charges
Реальная статья расходов — service charges. Закон Дубая № 6 от 2019 года о совместной собственности требует, чтобы тариф утверждала RERA на основании аудированного бюджета, а собранные деньги лежали на отдельном счёте в аккредитованном банке и были недоступны кредиторам управляющей компании. Утверждённые ставки публикуются в индексе сервисных сборов DLD; сверять их нужно до сделки — разница между соседними башнями бывает кратной, а неуплата даёт управляющей компании право на обременение юнита.
Golden Visa: AED 2 млн и что засчитывается
Порог федеральный и один: недвижимость на AED 2 млн открывает возобновляемую десятилетнюю Golden Visa с правом спонсировать супруга и детей. Основание — ст. 8 приложения к Постановлению Кабинета № 65 от 2022 года, реализующему Федеральный декрет-закон № 29 от 2021 года; тот же десятилетний срок даёт в описании услуги и GDRFA Дубая, добавляя два условия: объект остаётся в собственности весь срок, и на него накладывается обременение.
Сводная таблица категорий на портале u.ae и карточка услуги ICP показывают у строки real-estate пять лет, а у public investment — десять, и ICP там же оговаривает условие «без кредита». Это прямое расхождение с текстом, который ICP администрирует.
| Источник | Срок визы | Ипотека |
|---|---|---|
| Ст. 8 приложения к Постановлению Кабинета № 65 от 2022 года | десять лет | кредит местного банка из списка компетентного органа эмирата допускается |
| GDRFA и DLD, описания услуги | десять лет | объект в ипотеке принимают |
| Карточка услуги ICP и сводка на портале | пять лет | «без кредита» |
Заявитель в Дубае проходит через DLD и GDRFA и получает десять лет; федеральная карточка ICP на август 2026 года остаётся неисправленной, поэтому срок разумно подтвердить на дату подачи.
Пятилетний маршрут с недвижимостью тоже существует — это пенсионная виза для заявителей 55+ со стажем работы от 15 лет и объектом от AED 1 млн по описанию услуги GDRFA.
Что засчитывается в порог
Ипотечный объект годится, и в тексте нормы порог привязан к стоимости объекта, а не к уплаченной сумме: ст. 8 (раздел Second) приложения требует владения недвижимостью общей стоимостью не менее AED 2 000 000, прямо допускает кредит местного банка из списка компетентного органа эмирата и минимального взноса не задаёт.
Но карточка услуги DLD «Golden Visa application — Investor» противоречит сама себе: в условиях услуги стоит «стоимость объекта — AED 2 млн, в полной собственности заявителя (один или несколько объектов)» и «объект может быть в ипотеке» с письмом банка об отсутствии возражений против выдачи визы, где указаны уплаченная сумма и остаток долга, — а в перечне документов той же карточки записано прямое требование: по ипотечному объекту предоставляется письмо банка, подтверждающее уплаченную сумму AED 2 млн (описание услуги DLD на август 2026 года).
Расхождение живое: норма меряет стоимостью объекта, административная карточка применяющего органа — уплаченным. Заявителю с ипотекой письмо банка с уплаченной суммой готовят заранее, а требование сверяют на дату подачи.
Off-plan приложение допускает отдельно: объекты «вне карты» засчитываются, если куплены у местных компаний, одобренных компетентным органом эмирата; в Дубае это застройщик в реестре RERA со сделкой в Oqood. Требования об оплаченной доле в тексте приложения нет: прежний минимальный взнос AED 1 млн (или половина цены) был административной практикой и снят в январе 2024 года — об отмене DLD сообщил 22 января 2024 года, подтвердив, что критерий остаётся один, стоимость объекта от AED 2 млн, независимо от того, готовый он, off-plan или в ипотеке; отдельного циркуляра не публиковалось и тогда.
Циркуляра Земельного департамента от февраля 2026 года в опубликованных источниках нет тоже: «policy circular» с датой 20 февраля 2026 года встречается только в риелторских и визовых блогах, без ссылки на официальный документ, и пересказывает отмену января 2024 года. Несколько объектов суммируются.
Ниже порога живёт двухлетняя виза собственника: по действующему на 10.08.2026 описанию услуги DLD единоличный владелец подаёт независимо от стоимости объекта, для совладельцев минимальная доля — AED 400 000 на человека; нужен готовый объект с титулом. И главное: виза не равна налоговому резидентству — это разные тесты с разными критериями, см. налоговое резидентство ОАЭ.
Выход и наследование
Налога на прирост капитала для физлица нет — ни при продаже через год, ни через месяц; периодов минимального владения, как в Сингапуре или Италии, тоже нет. При перепродаже платится тот же комплект сборов: 4% DLD (по рынку — за счёт покупателя), комиссия агента, NOC застройщика, снятие ипотеки. Валютных ограничений нет, дирхам привязан к доллару — узким местом будет комплаенс банка-получателя, а не ОАЭ.
Наследование — единственный участок, где ошибка стоит по-настоящему дорого. С 1 февраля 2023 года действует Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года о гражданском личном статусе: для немусульман дефолт больше не шариатский — супруг получает половину, дети делят вторую поровну, без различия по полу. Но это лишь дефолт. Наследники вправе просить применить право страны гражданства только при отсутствии зарегистрированного завещания об ином, а процедура идёт через суд ОАЭ, пока распоряжение активом заморожено.
Отсюда практический стандарт: завещание регистрируется вместе со сделкой. Для Дубая и Рас-эль-Хаймы работает DIFC Courts Wills Service — англоязычное завещание по общему праву, без требования резидентства; для Абу-Даби есть реестр ADJD, у ADGM своя служба. Домашнее завещание из страны гражданства само по себе недостаточно: недвижимость в ОАЭ распределяется по местному праву, и иностранный документ придётся легализовать, переводить и защищать в суде. Структура DIFC/ADGM снимает вопрос иначе — объект перестаёт быть личным активом наследодателя. Общая логика — в хабе наследственного планирования.
Деньги и комплаенс
ОАЭ вышли из «серого списка» FATF в феврале 2024 года, но контроль после этого остался строгим. Для сделки это значит три вещи.
- Брокеры, агенты и юрфирмы отчитываются перед финразведкой через goAML по любой сделке с наличными от AED 55 000, включая цепочки связанных платежей, и по любому расчёту виртуальными активами.
- Корпоративный покупатель раскрывает бенефициаров — реестр real beneficiary обязателен по Постановлению Кабинета № 109 от 2023 года.
- Банк проверяет происхождение средств отдельно от регистратора, и для российского покупателя это самый узкий участок.
Пакет source of funds собирают до задатка.
Ловушки
Расчёт мимо эскроу. Оплата off-plan на «удобный» счёт застройщика лишает защиты статьи 9 Закона № 8 от 2007 года. Реквизиты сверяют с реестром DLD, а не с письмом менеджера.
Service charges «уточним потом». Ставка на квадратный фут — единственный по-настоящему повторяющийся расход владения, и в премиальных башнях она съедает заметную часть арендной доходности.
Компания ради приватности. Анонимности нет: реестр бенефициаров обязателен, а оболочка включает 9% корпоративного налога и лишает объект права на Golden Visa в личном качестве.
Golden Visa под ипотеку по цене договора. Порог AED 2 млн DLD проверяет по собственной оценке объекта: объект за AED 2,2 млн с оценкой ниже порога визы не даст. Вдобавок перечень документов в карточке услуги DLD требует по ипотечному объекту письмо банка, подтверждающее уплаченную сумму AED 2 млн, — при том что ст. 8 приложения к Постановлению Кабинета № 65 от 2022 года привязывает порог к стоимости объекта и минимального взноса не содержит. Расхождение нормы и карточки живое на 20 августа 2026 года: сверять на дату подачи и закладывать письмо банка в срок сбора документов.
Наследование «потом». Завещание DIFC или ADJD оформляют в те же недели, что и сделку. Переигрывать структуру после регистрации титула — это ещё 4% на входе в новую конфигурацию.
Q/A
Может ли иностранец купить freehold в любом районе ОАЭ?
Нет. Правила устанавливает каждый эмират: в Дубае иностранцы покупают freehold только в обозначенных зонах, а в Абу-Даби — в investment areas. В Шардже с 2022 года все гражданства могут владеть недвижимостью без ограничения срока, но лишь в утверждённых проектах и районах развития.
Кто платит 4% DLD и исчерпывает ли этим расходы на сделку?
По текущей карточке DLD сбор за регистрацию продажи делится поровну: 2% с продавца и 2% с покупателя, хотя договор может распределить экономическую нагрузку иначе. Отдельно остаются выдача титула и карты, trustee fee, NOC застройщика, ипотечная регистрация и будущие service charges.
Можно ли платить за off-plan на обычный счёт застройщика?
Нет. Для каждого продаваемого off-plan проекта застройщик должен открыть отдельный эскроу-счёт у аккредитованного агента, а право покупателя фиксируется в предварительном реестре. Счёт и статус проекта проверяют через DLD/Dubai REST до перевода, а не по реквизитам из письма менеджера.
Подходит ли ипотечный объект для Golden Visa на 10 лет?
Да, DLD допускает ипотеку, но текущая карточка требует недвижимость стоимостью от AED 2 млн на имя заявителя и письмо банка с уплаченной суммой и остатком. В описании услуги отдельно стоит доказательство уплаты AED 2 млн, поэтому это живое документарное условие нужно подтвердить перед подачей.
Даст ли покупка через компанию приватность и тот же налоговый режим?
Нет. Юрлицо обязано раскрывать конечного бенефициара по Cabinet Decision No. 109 of 2023, а его недвижимость обычно входит в корпоративно-налоговый контур. Напротив, инвестиционный доход физлица от личной недвижимости обычно исключён из UAE corporate tax; визовые последствия формы владения проверяются отдельно.