Квартира в Лондоне, вилла в Тоскане и кондо в Сингапуре — три разных правовых мира: где-то нерезиденту не зададут ни одного вопроса, где-то потребуют разрешение земельной комиссии, а где-то налог на вход сопоставим с ценой самой квартиры. Главные сюрпризы при этом ждут не в праве собственности, а вокруг него: платёжный маршрут, ежегодные налоги нерезидента и наследование по праву страны объекта.
Болгария
Австрия
Франция
Португалия
Италия
Испания
Лондон
Сингапур
Совокупная налоговая цена входа для нерезидента: у Италии база кадастровая, у Австрии к деньгам добавляется разрешение земельной комиссии, у Сингапура — ABSD сверх цены объекта
Восемь юрисдикций
С чего начинается выбор страны
По каждой стране есть отдельный разбор: кто может купить, что нужно для сделки, налоги на вход и владение, что покупка даёт по статусу и какие техники структурирования реально работают.
Болгария
Шенген с 2025-го, евро с 2026-го, налоги 10% почти на всё — и ВНЖ за покупку от €307 000. Земля лично не-ЕС недоступна: дом с участком оформляют на EOOD.
Австрия
Единственная страна восьмёрки с разрешительным режимом для не-ЕС в каждой земле: до одобрения Grundverkehr договор «подвешен». Зато ноль налога на наследство и предсказуемые 30% на выходе.
Франция
Купить просто, владеть дорого, завещать сложно: ограничений нет вообще, но IFI и обязательная доля детей ждут дальше. SCI и разделение на узуфрукт и nue-propriété решают наследственный вопрос — если сделаны вместе с покупкой.
Португалия
Golden visa за недвижимость мертва с 2023-го, а с сентября 2026-го нерезидент платит flat IMT 7,5% вместо прогрессивной шкалы. Осталась D7 от €920 в месяц — и возврат переплаты тем, кто переезжает.
Италия
Взаимность для россиян подтверждена нотариатом, вход считается от кадастровой базы (обычно в разы ниже рынка), а после пяти лет владения продажа вообще без налога. Тихая находка восьмёрки.
Испания
Golden visa отменена 3 апреля 2025-го, «100% налог для не-ЕС» завис в Конгрессе. Главный выбор — регион: между Мадридом (6%) и Каталонией (до 13%) разница в налогах на вход и наследство кратная.
Лондон
Самый открытый и самый дорогой вход: ни ограничений, ни разрешений, но SDLT нерезидента до ~17%, IHT 40% навсегда, а покупка через компанию — это ROE, ATED и те же 17%.
Сингапур
ABSD 60% превращает покупку в потребление, а не инвестицию; компания или траст платят 65%. Исключение — граждане США, Швейцарии, Лихтенштейна, Норвегии и Исландии: по FTA покупают первый объект без ABSD.
Деньги и санкционный слой
Как заплатить за сделку
Для покупателя с российским паспортом главный вопрос сделки в ЕС — не «можно ли купить», а «как заплатить». Запрета покупать нет ни в одной из восьми стран; работает другое ограничение — банковское.
Статья 5b Регламента 833/2014 запрещает банкам ЕС держать больше €100 000 на счетах граждан и резидентов РФ. Исключение полное — для граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии и для обладателей вида на жительство в этих странах. Поэтому сделку строят от маршрута денег: счёт покупателя в ЕС при наличии ВНЖ, дружественная юрисдикция или нотариальный эскроу — Еврокомиссия прямо указывает, что оплата через счёт нотариуса сама по себе не запрещена, но не должна обходить лимит. В Великобритании аналогичный порог — £50 000 для граждан РФ, живущих в России.
Со стороны России дорога расчистилась: с 8 декабря 2025 года ЦБ снял лимит в $1 млн в месяц на переводы за рубеж. Ограничение теперь не юридическое, а инфраструктурное: SWIFT-платёж из несанкционного российского банка провести можно, но европейский банк-получатель с высокой вероятностью отклонит его по комплаенсу. Практический стандарт — платить с зарубежного счёта, о котором уведомлена ФНС.
Недели 0–2
Налоговый номер (NIE, NIF, codice fiscale) и пакет source of funds
Недели 2–6
Локальный счёт или эскроу-маршрут — самый частый затык сделки
Недели 4–8
Задаток и договор: только после согласованного маршрута денег
Недели 8–16
Закрытие у нотариуса или солиситора и регистрация титула
После
Ежегодные налоги нерезидента, аренда, планирование наследования
Апостиль и удалённое закрытие
Сделка по доверенности: что легализовать и где
КИК для резидента РФ
Если объект держит иностранная компания
Резидентство
Что покупка даёт по статусу
Эпоха «квартира = золотая виза» закончилась: Португалия убрала недвижимость из программы в 2023-м, Испания отменила её целиком в апреле 2025-го, Великобритания закрыла инвесторскую визу ещё в 2022-м. Осталось три честных сценария.
Вид на жительство — только Болгария
Жильё от 600 000 BGN (≈€307 000), оплаченное через болгарский банк, — основание для продлеваемого ВНЖ; через пять лет — постоянное пребывание. Единственная прямая конвертация покупки в статус во всей восьмёрке.
Опора для «пассивных» виз
Испанская NLV (доход от €2 400 в месяц), португальская D7 (от €920), французский visiteur, итальянская residenza elettiva (от ~€31 000 в год): везде собственное жильё закрывает требование о размещении и усиливает досье, но дохода не заменяет.
Просто 90/180 — или 6 месяцев в UK
В Лондоне, Сингапуре и Австрии недвижимость не даёт ничего: туристический режим и внимательный счёт дней. С 2025-го Болгария в Шенгене — её дни тоже считаются в общем лимите 90/180.
Структуры владения
На себя или на компанию
Универсального ответа нет — по странам логика противоположная. Обёртка помогает там, где решает наследование или доступ к земле, и наказывается там, где государство борется с «конвертами».
Ловушка: от IFI и французского налога на наследство SCI не спасает, а меблированная сдача переводит её на корпоративный налог
| Где | Обёртка | Что происходит |
|---|---|---|
| Лондон | Офшорная компания | 17% SDLT на входе, ATED ежегодно, с 2017-го прозрачна для IHT, бенефициар публичен в ROE |
| Сингапур | Компания или траст | ABSD 65% вместо 60% — обёртки строго наказываются |
| Австрия | Share deal | С 1 июля 2025-го доли «компании-недвижимости» облагаются 3,5% от рыночной стоимости |
| Испания · Португалия | Компания из чёрного списка | Штрафные режимы: 3% в год от кадастра в Испании, IMI 7,5% и IMT 10% в Португалии |
Наследование зарубежной недвижимости
Право страны объекта сильнее завещания — и что с этим делать
КИК для резидента РФ
Уведомления и отчётность по иностранной компании под объект
SPV: компания под актив
Когда отдельная компания оправдана — и когда нет
Владение и выход
Сколько стоит держать и продать
Ежегодная нагрузка нерезидента складывается из местного налога на недвижимость, налога на аренду и — во Франции — налога на богатство. На выходе диапазон от нуля в Сингапуре до 30% в Австрии.
| Страна | Ежегодно | Аренда | Выход |
|---|---|---|---|
| Болгария | До 0,45% + мусорный сбор | 10% у источника | 10% с прироста |
| Австрия | Символический Grundsteuer | Прогрессия с добавкой для нерезидента | ImmoESt 30% |
| Франция | Taxe foncière + TH на второе жильё + IFI от €1,3 млн | Минимум 20% + 17,2% соцсборов | 19% + 17,2%, убывает до нуля за 22–30 лет |
| Португалия | IMI 0,3–0,45% + AIMI от €600k | 25% (10% за долгую умеренную аренду) | Половина прироста по прогрессии |
| Италия | IMU ~0,9–1,1% от кадастровой базы | Cedolare secca 21% | 26% до 5 лет, дальше — ноль |
| Испания | IBI + налог на вменённый доход даже за пустую квартиру | Не-ЕС: 24% с валовой выручки | 19% + удержание 3% покупателем |
| Лондон | Council tax; с 2028-го — mansion tax от £2 500 на жильё дороже £2 млн | 20/40/45% (с 2027-го — 22/42/47%) | NRCGT 18/24%, декларация за 60 дней |
| Сингапур | Property tax 12–36% от годовой арендной стоимости | 24% с чистого дохода | Нет CGT; SSD до 16% при продаже раньше 4 лет |
Ориентиры на июль 2026, без учёта льгот и соглашений об избежании двойного налогообложения · точные ставки и пороги — в страновых разборах
Зарубежная недвижимость в наследстве
Обязательные доли, местный налог и процедура по ситусу
Наследственное планирование
Хаб: право, налоги, структуры и документы
Частые ошибки
Где сделки ломаются
Шесть отказов, которые встречаются чаще остальных. Пять из них происходят до закрытия — то есть тогда, когда их ещё можно предотвратить.
Покупка «ради ВНЖ» по памяти 2019 года
Задаток до платёжного маршрута
Компания «для конфиденциальности»
Забытые налоги владения
Сделка без проверки права купить
Наследство «потом»
Проверка
Оцените свою сделку
Риск задаёт сочетание, а не страна по отдельности: российский паспорт без ВНЖ — это платёжный маршрут, дом с землёй — это допуск к покупке, ожидание ВНЖ — это карта программ на дату сделки. Отметьте свой расклад — соберётся список первоочередных проверок.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Подготовлен для публичного ознакомления и свободен к копированию.
Если у вас возникли вопросы или требуется консультация, наши эксперты будут рады помочь
Заказать обратный звонок
Контакты нужны, чтобы ответить на ваш запрос. Рассылок нет.