Концепция
Испания последние два года — самый шумный рынок Европы: заголовки о «стопроцентном налоге для покупателей не из ЕС» разошлись по всему миру. Реальность на июль 2026 года спокойнее. Законопроект так и не дошёл до голосования в Конгрессе, выпал из правительственного жилищного пакета и завис без коалиционных голосов — покупать нерезидентам можно на прежних условиях. Что действительно изменилось: golden visa полностью отменена с 3 апреля 2025 года, а Каталония резко подняла налог на покупку.
Единственное настоящее ограничение для покупателей не из ЕС — старый режим зон оборонного значения, доставшийся от закона 1975 года. В части муниципалитетов — приграничье, отдельные прибрежные районы, острова, и в основном это касается земли и домов, а не городских квартир — нужно предварительное разрешение Министерства обороны, которое занимает два–четыре месяца. Граждан ЕС правило не касается, граждан России — касается: при покупке дома с участком муниципалитет проверяют до внесения задатка.
Как устроена сделка
Всё начинается с NIE — идентификационного номера иностранца. Без него не пройдёт ни оплата налогов, ни регистрация. Получают его в полиции по записи или в испанском консульстве, но быстрее и привычнее всего — по доверенности через испанского юриста. Дальше стандартная цепочка: резерв, договор задатка contrato de arras — обычно десять процентов, и если покупатель передумал, задаток сгорает, а если продавец, он возвращает вдвойне, — затем escritura у нотариуса и регистрация в реестре собственности. За живые деньги сделка занимает четыре–десять недель; под ипотеку нерезиденту срок растягивается — одобрение банка идёт дольше нотариальной части, а LTV для нерезидента ниже, чем для местного покупателя. Испанский счёт формально не обязателен, но без него неудобно: банковские чеки на закрытии, списание ежегодного налога и коммуналки.
Налоги на входе: главное — регион
На вторичном рынке платится региональный налог ITP, и разброс огромный. Мадрид берёт шесть процентов, Андалусия семь, Валенсия девять — ставку снизили с десяти статьёй 33 Закона Валенсийского сообщества 5/2025 от 30 мая 2025 года (DOGV № 10120 от 31 мая 2025 года), которая изложила пункт первый статьи 13 Закона 13/1997 в новой редакции; снижение применяется к сделкам, налоговое обязательство по которым возникло с 1 июня 2026 года включительно, а по объектам дороже миллиона евро ставка составляет одиннадцать процентов. Каталония с лета 2025-го перешла на прогрессию до тринадцати процентов и ввела карательные двадцать для крупных держателей жилья и покупок целых домов. Новостройка облагается иначе: НДС десять процентов плюс гербовый сбор AJD от 0,75 до 1,5% в зависимости от региона.
Важная деталь: база налога не может быть ниже кадастрового valor de referencia. Занизить цену в договоре не получится — налоговая пересчитает сама. Нотариус, реестр и gestoría суммарно обходятся обычно до двух–двух с половиной тысяч евро.
Что даёт покупка
С 3 апреля 2025 года — ничего: golden visa отменена целиком, выданные ранее продлеваются по старым правилам. Для жизни в Испании без работы осталась non-lucrative visa: пассивный доход от €2 400 в месяц плюс €600 на каждого члена семьи, полный запрет на работу, включая удалённую, и реальное проживание больше полугода для продления — а это автоматически означает испанское налоговое резидентство со всеми мировыми доходами. Собственное жильё усиливает заявку, но дохода не заменяет. Для удалённо работающих есть отдельная виза цифрового кочевника с порогом около €34 000 в год. Без визы — обычные девяносто дней из ста восьмидесяти.
Владение и аренда
Испания — одна из немногих стран Западной Европы, которая берёт с нерезидента налог даже за пустующую квартиру: вменённый доход в один-два процента от кадастровой стоимости облагается по ставке двадцать четыре процента для не-ЕС, и декларация Modelo 210 подаётся ежегодно. Реальная аренда для не-ЕС устроена жёстче всего в Европе: двадцать четыре процента с валовой выручки без вычета расходов. Суды уже несколько раз вставали на сторону налогоплательщиков из третьих стран, но практика налоговой пока прежняя — платить по полной и судиться за возврат.
К этому добавляется муниципальный IBI, а для крупных портфелей — налог на богатство с испанских активов свыше €700 000. В Мадриде и Андалусии он практически обнулён региональными льготами, но государственный «солидарный» налог на состояния свыше трёх миллионов эти льготы нейтрализует. Туристическая аренда под давлением: Барселона не продлевает лицензии после 2028 года, по стране обсуждается НДС на короткие сроки.
Структуры и техники
Стандарт — личное владение. Схемы с офшорными компаниями мертвы давно и надёжно: компания из несотрудничающей юрисдикции платит ежегодные три процента от кадастровой стоимости просто за факт владения. Испанская SL оправдана только под настоящий арендный бизнес. Главная местная техника — разделение собственности при покупке: дети берут голую собственность, родители — узуфрукт. Когда узуфрукт гаснет, наследственная база сжимается в разы, а дети становятся полными собственниками без новой сделки.
Выход и наследование
При продаже нерезидент платит девятнадцать процентов с прироста, причём покупатель обязан удержать три процента цены и внести их в налоговую за продавца — потом идёт перерасчёт. Сверху муниципальная plusvalía с прироста стоимости земли.
С наследованием Испания устроена лучше своей репутации: после решений Суда ЕС и Верховного суда наследники-нерезиденты, включая не-ЕС, применяют льготы того региона, где находится недвижимость. В Мадриде это бонификация девяносто девять процентов для супруга и детей — то есть практически ноль. Выбор применимого права фиксируется завещанием по Регламенту 650/2012, и оформлять его стоит вместе со сделкой; детали испанской обязательной доли — в разборе наследования в Испании.
Российский паспорт
Запрета нет; работают общеевропейские ограничения — лимит €100 000 на счетах в банках ЕС для граждан РФ без европейского ВНЖ и придирчивый комплаенс при открытии счетов. Плюс военные зоны: при покупке дома с участком проверяйте муниципалитет до задатка. Платёжные маршруты — в хабе по покупке зарубежной недвижимости.
Q/A
Даёт ли покупка недвижимости право на проживание в Испании?
Нет. Покупка сама по себе не создаёт права на въезд или проживание. Маршрут residence for investors был отменён для новых дел с 3 апреля 2025 года; переходные правила сохраняют отдельные ранее поданные заявления, визы и разрешения, но новый объект не превращается автоматически в основание ВНЖ.
Какие налоги платит покупатель при приобретении жилья?
Первая поставка нового жилья обычно облагается IVA 10% и региональным AJD; покупка вторичного объекта — региональным ITP. Ставки, льготы и AJD зависят от автономного сообщества и обстоятельств сделки, поэтому их считают по месту объекта и статусу покупателя, а не по единой ставке Испании.
Что такое valor de referencia для налога на покупку?
Это ежегодно определяемый Catastro ориентир, который служит минимальной налоговой базой для ITP и ISD по недвижимости. Если заявленная стоимость, цена или встречное предоставление выше, берут большую величину. При некоторых операциях AJD база также не может быть ниже valor de referencia.
Что обязан сделать покупатель, если продавец — нерезидент Испании?
Покупатель, независимо от собственной резидентности, обычно удерживает 3% согласованной цены как платёж в счёт IRNR продавца, вносит сумму через Modelo 211 в течение месяца после передачи и выдаёт продавцу экземпляр формы. Это удержание, а не дополнительный налог поверх цены для продавца.
Всегда ли иностранцу можно купить объект без специального разрешения?
Не всегда. В зонах ограниченного доступа по соображениям обороны приобретение недвижимости гражданином или компанией из-за пределов ЕС может требовать предварительного военного разрешения. Для физических лиц из ЕС действует общее исключение, а для Сеуты, Мелильи и отдельных структур предусмотрены особые правила.