🇪🇸Ипотека для нерезидента: LTV, ставки и требования по странам

Ипотечное финансирование нерезидента определяется четырьмя группами условий: макропруденциальными лимитами, внутренней кредитной политикой банка, статусом и доходом заёмщика и характеристиками конкретного объекта. Регуляторный maximum LTV не означает, что банк предоставит такой уровень финансирования иностранному покупателю.

Страница сравнивает одиннадцать юрисдикций по LTV, debt-service limits, срокам, опубликованным ставкам и требованиям к нерезидентам. Там, где официальной банковской политики нет, указаны только рыночные ориентиры, а не гарантированные условия кредита.

Регуляторный лимит, банковская политика и eligibility

Разговор об ипотеке нерезиденту распадается на три слоя, и путаница между ними порождает большинство ошибочных ожиданий.

• Регуляторный потолок LTV — норма центробанка или макропруденциального органа, обязательная для банка
• Банковская практика для нерезидента — внутренняя кредитная политика, публикуемая редко и меняемая без объявления
• Барьеры до кредита — условие взаимности, страновые чёрные списки, налог на покупку, который перевешивает первоначальный взнос

Ставочный фон августа 2026

Все ориентиры ставок ниже отсчитываются от одной точки.

Текущий уровень ЕЦБ стоит на четверть пункта выше минимума цикла, а Euribor 12M растёт весь 2026 год: в январе индекс стоял на 2,245%, в августе прошлого года — на 2,112%.

Во Франции на этом фоне брокерская сеть CAFPI снижения ипотечных ставок в сентябре не ждёт.

Регуляторный потолок: одиннадцать юрисдикций

Фактические цифры рынка по данным European Mortgage Federation (Hypostat 2025, показатели за 2024 год) идут заметно ниже нормативов.

Болгарская ставка — самая низкая в подборке. За рамками колонок остаются доля фиксированной ставки — 90% выдач в Испании и 99% во Франции — и доля иностранных покупателей в Испании, 18% сделок.

ОАЭ: регуляторные лимиты и практика для нерезидентов

Regulations Regarding Mortgage Loans (Circular 31/2013, действует с 28 декабря 2013 года) адресованы банкам, финансовым компаниям и прочим кредиторам, а по кругу заёмщиков называют три категории: граждан ОАЭ, граждан стран GCC и экспатов. Экспат в терминах регламента — иностранец с резидентской визой. Нерезидент без визы ОАЭ регламентом не покрыт, и условия для него формирует внутренняя политика банка.

Article (3) Important Ratios даёт точные цифры: максимальный LTV задан категорией заёмщика и назначением объекта.

Максимальный срок кредита — 25 лет. Кратность дохода: до восьми годовых для граждан, до семи для экспатов. DBR — 50% валовой зарплаты, до 60% по государственным жилищным программам.

Регламент не подтверждает два часто приводимых ограничения. Максимальный возраст на дату последнего платежа CBUAE не устанавливает: норма прямо передаёт вопрос риск-менеджменту и кредитным политикам самих кредиторов, так что цифры 65 и 70 лет из обзоров нормой не являются. Действующие 85/75 и 80/70 — результат точечной правки: решением правления 31/2/2020 от 8 апреля 2020 года потолки по первому жилью для собственного проживания подняли на 5 процентных пунктов гражданам и экспатам, а лимиты по второму и инвестиционному объекту (65% и 60%) остались прежними. Срока действия правка не содержит и временной мерой в тексте не названа.

Публичные ориентиры для нерезидентов без визы раскрываются преимущественно в материалах банков, брокеров и консультантов и требуют подтверждения у конкретного кредитора. Engel & Völkers (обновление 21.09.2025) называет LTV 60–65% и перечисляет Emirates NBD, Mashreq, ADCB, HSBC и FAB, оговаривая, что у каждого банка есть свой перечень eligible countries.

Застройщик Grovy (03.07.2026) публикует свой набор ориентиров.

Ни одна из этих цифр не подтверждена нормой и требует проверки в самом банке.

Великобритания: expat-кредитор как отдельный рынок

Регуляторного потолка LTV в Великобритании нет, поэтому смотреть надо на критерии конкретных кредиторов. Skipton International (Гернси) публикует их полностью; LTV задан траншами по сумме кредита.

Минимальный доход для наёмного заёмщика — 50 000 £ единолично или 80 000 £ совокупно, для самозанятого — свыше 75 000 £ и 100 000 £ при стаже от двух лет; пенсионный доход считается по той же паре порогов 50 000 и 80 000 £. Доход принимается в местной валюте и не должен облагаться налогом в Великобритании.

Портфельным арендодателям — от четырёх заложенных объектов — задан rental cover 125% при стресс-ставке 7,24% по всем BTL-обязательствам. Портфельные лимиты: не более пяти BTL-кредитов в самом Skipton, не более десяти объектов всего и не более трёх в одном почтовом округе, EPC категории A–C либо D с возможностью апгрейда. Заёмщик должен быть резидентом за пределами Великобритании; действует перечень стран, из которых заявки не принимаются, и отдельная оговорка — банк не кредитует граждан Китая, проживающих в материковом Китае.

Брокерский ориентир по рынку (публикация 12.06.2026, помечена как маркетинговая): типовой потолок 75% с отдельными кредиторами до 80%, премия к резидентской ставке 0,5–1,5 процентного пункта, трекеры на старте дешевле фиксов на 0,3–0,6 п.п.; EUR и USD принимаются без существенной премии, AED и THB — с дисконтированием дохода. Основные игроки — Skipton International, NatWest International и HSBC Expat (Джерси), Lloyds Bank International.

Налоговый слой определяет форму владения сильнее, чем ставка. s.24 Finance (No. 2) Act 2015 — корректная ссылка, распространённое «Finance Act 2015» неверно — ввёл в ITTOIA 2005 статьи 272A и 272B: вычет ипотечного процента по residential BTL сворачивался по шкале в течение 2017/18–2020/21 и с 2020/21 заменён налоговым кредитом по базовой ставке, то есть 20% (PIM2054, обновление 21 мая 2026 года). Ограничение не затрагивает компании, ведущие property business, и коммерческую недвижимость; исключение для furnished holiday lettings действовало до 5 апреля 2025 года, после чего режим FHL упразднён.

Отсюда логика владения через Ltd — и встречный счёт по SDLT. Нерезидентская надбавка 2% применяется к жилью в Англии и Северной Ирландии по сделкам с effective date от 1 апреля 2021 года (s. 75ZA и Schedule 9A Finance Act 2003, руководство SDLTM09850A, обновление 26 мая 2026 года), накладывается поверх всех прочих residential rates и захватывает в том числе отдельные британские компании под контролем нерезидентов.

Тест — 183 дня присутствия в Великобритании за 12 месяцев до покупки; при совместной покупке нерезидентство одного распространяется на всех, а супруги считаются резидентами, если тест прошёл хотя бы один. Надбавку можно вернуть амендментом к декларации в течение двух лет, набрав 183 дня в любом непрерывном 365-дневном периоде вокруг даты сделки.

Базовая шкала residential SDLT, поверх которой считаются надбавки.

Надбавка за дополнительное жильё — 5% с 31 октября 2024 года. Компании платят плоские 17% при покупке жилья дороже 500 000 £ (с 31 октября 2024 года, было 15%); при применении рельефа — например, для property rental business — работает обычная шкала плюс 5% плюс 2%, и эффекты суммируются.

Франция: долг как инструмент IFI

Регуляторных потолков LTV во Франции нет, ограничения HCSF работают по долговой нагрузке: taux d'effort не выше 35% и срок не более 25 лет (D-HCSF-2021-7 от 29 сентября 2021 года). Квота дерогаций — 20% выдач, и она почти выбрана: в I квартале 2026 года доля кредитов с превышением норм достигла 17,5% против 15,7% годом ранее, при этом HCSF решил сохранить действующие правила. Французская специфика обеспечения: среди обеспеченных выдач 70% приходится на caution (Crédit Logement и аналоги) и только 19% — на зарегистрированную ипотеку.

Ст. 974 CGI: какие долги вычитаются

Ипотека здесь чаще существует ради IFI. Ст. 974 I CGI допускает вычет долгов, существующих на 1 января, лежащих на членах foyer fiscal и относящихся к облагаемым активам, по закрытому перечню: приобретение недвижимости, ремонт и содержание, улучшение и реконструкция, налоги на облагаемое имущество, приобретение долей обществ au prorata de la fraction imposable. Смешанное использование даёт вычет только в пропорции облагаемой части (BOI-PAT-IFI-20-40-10 от 08.06.2018).

Кредит in fine выглядит идеальным инструментом и обезвреживается ст. 974 II CGI. Норма вводит amortissement fictif: вычитается общая сумма кредита за вычетом произведения этой суммы на число истёкших лет, делённого на общий срок. Пример BOFiP: кредит 1 000 000 € на 15 лет, выданный 30 июня 2018 года, даёт вычет 1 000 000 € в IFI 2019, 933 333 € в IFI 2020 и 66 667 € в IFI 2033. Заёмщик всё это время должен банку весь миллион, а вычитает убывающую фикцию — налоговый эффект in fine выравнивается с обычным амортизируемым кредитом.

Кредит без установленного срока приравнивается к двадцатилетнему с линейным погашением: вычет теряет одну двадцатую ежегодно и через двадцать лет обнуляется. Правило прицельно бьёт по ломбардным линиям и револьверам «до востребования».

Ст. 974 III CGI закрывает внутрисемейное финансирование: кредиты от самого налогоплательщика, супруга, партнёра по PACS и несовершеннолетних детей не вычитаются безусловно; от восходящих, нисходящих, братьев и сестёр, а также от контролируемого общества — при недоказанности нормального характера условий займа. Доказывается это фактическими платежами по графику, документированной датой, реальным сроком и рыночной ставкой.

Ст. 974 IV CGI ограничивает крупные состояния: если облагаемая недвижимость дороже 5 000 000 € и сумма вычитаемых долгов превышает 60% этой стоимости, превышение учитывается наполовину. Иллюстрация механики: активы 9 млн €, долги 6 млн € — вычитается 5,4 млн плюс половина превышения в 0,6 млн, итого 5,7 млн вместо 6 млн. Escape clause: ограничение отпадает, если налогоплательщик докажет, что долги «non contractées dans un objectif principalement fiscal».

Испания: кто платит за оформление

Реформ было две, с разными датами, и объединение их в «реформу 2019 года» создаёт ошибку для кредитов, оформленных между ними. С 10 ноября 2018 года Real Decreto-ley 17/2018 изменил ст. 29 TRLITPAJD: плательщиком AJD по ипотечному акту стал кредитор. Одновременно новая буква m) ст. 15 LIS отнесла этот AJD к расходам, не уменьшающим базу по налогу на прибыль. С 16 июня 2019 года ст. 14.1.e) Ley 5/2019 распределила остальные gastos: gestoría, нотариальные тарифы по ипотечному акту и регистрация обеспечения — на кредиторе, оценка объекта — на заёмщике, копии акта — на том, кто их запрашивает. Официальный FAQ Минпотребления от 4 марта 2021 года подтверждает раскладку и называет срок на возврат неправомерно взысканных gastos — пять лет, оговаривая при этом, что момент начала течения этого срока Верховный суд к тому моменту не определил. Массовые возвраты идут по решению Суда ЕС в объединённых делах C-224/19 и C-259/19 (CY и другие против Caixabank и Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, 16 июля 2020 года).

Ст. 17 Ley 5/2019 запрещает ventas vinculadas и делает исключение для страхования: банк вправе требовать полис в обеспечение исполнения обязательств и seguro de daños на предмет ипотеки, но обязан принимать альтернативные полисы любых провайдеров с эквивалентными условиями и уровнем покрытия, не взимая плату за их рассмотрение.

Ст. 23 ограничивает комиссию за досрочное погашение, и предел зависит от типа ставки.

Абсолютный предел — фактическая финансовая потеря банка: комиссия «en ningún caso podrá exceder del importe de la pérdida financiera que sufra el prestamista».

Средняя ставка по новым ипотекам на жильё — 2,98% в мае 2026 года при средней сумме 174 866 € и 42 213 зарегистрированных ипотеках на жильё (Estadística de Hipotecas, публикация 20 июля 2026 года) — разворот вверх вслед за Euribor. Цифра «LTV 60–70% для нерезидента» первоисточника не имеет; косвенно она согласуется с данными EMF, где средний LTV по рынку 63%, first-time buyers обычно берут 80%, а вторые дома «max out at 70%».

Португалия: новые правила с 1 августа 2026

Пересмотренная макропруденциальная рекомендация Банка Португалии (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026) объявлена 2 июля 2026 года и применяется к оценкам платёжеспособности начиная с 1 августа 2026 года.

Ужесточение идёт сразу по нескольким параметрам.

Потолок LTV в Португалии привязан к цели кредита. Резидентство заёмщика на него не влияет: нерезидент, покупающий не основное постоянное жильё, попадает в «outras finalidades» с потолком 80%. Фактический средний LTV по рынку — 69%.

Три разные величины про срок стоит развести явно: EMF фиксирует фактический средний срок 31 год за 2024 год, прежняя рекомендация BdP ориентировала банки на 30 лет, новая сетка задаёт 40/35 в зависимости от возраста.

Отдельный сюжет даёт статистика покупателей: 93,7% покупок 2024 года совершены налоговыми резидентами Португалии, рост 16,2% год к году. Банк Португалии сам оговаривает, что показатель занижает роль иностранцев, поскольку многие из них получили налоговое резидентство. Иностранец, ставший налоговым резидентом, кредитуется на резидентских условиях — это и есть самый дешёвый способ поднять доступный LTV.

Роль NIF, необходимость representante fiscal, размер спреда, imposto do selo на кредит и на ипотеку, а также действующий на август 2026 года статус временного освобождения от комиссии за досрочное погашение по переменной ставке сверяют перед подачей заявки по portaldasfinancas, eportugal.gov.pt, diariodarepublica.pt и материалам Банка Португалии. Цифры по португальским пошлинам и спредам здесь не приводятся.

Сингапур: ипотека на фоне ABSD

Формально всё выглядит доброжелательно: потолок LTV задан числом непогашенных жилищных кредитов заёмщика.

Снижение на 5 п.п. по категориям физлиц действует с 6 июля 2018 года. TDSR — 55% с декабря 2021 года, MSR — 30% для квартир HDB и EC от застройщика, максимальный срок кредита — 35 лет, минимальный первоначальный взнос наличными по второму и последующему кредиту — 25%. Пониженные значения 55 / 25 / 15% применяются, когда срок превышает 30 лет или выходит за возраст 65 лет; на странице MAS наличие пониженных лимитов оговорено в тексте без сводной таблицы.

Связывающее ограничение для иностранца задаёт ABSD, действующий с апреля 2023 года; ставка зависит от статуса покупателя.

На объекте за 2 млн SGD ABSD составит 1,2 млн SGD при первоначальном взносе 500 тыс. по LTV 75%. Ипотека на этом фоне превращается в техническую деталь, и планирование покупки начинается с налога.

Греция, Кипр, Австрия, Болгария: рамка без банковской практики

Греция ввела BBM с 1 января 2025 года решением BoG 227/1/08.03.2024: LTV 90% для first-time buyer и 80% для остальных, DSTI 50/40%. Ставка по итогам 2024 года — 4,06% с падением до 3,69% в I квартале 2025-го, 70,4% новых кредитов фиксированные. Контекст спроса: прямые иностранные инвестиции в недвижимость 2,5 млрд € в 2024 году, то есть 41% всего FDI страны, и 3 477 заявок на Golden Visa за первые четыре месяца 2025 года — примерно на четверть больше, чем годом ранее, несмотря на ужесточение порогов в августе 2024-го (ведомственной статистикой цифра не подтверждена).

Кипр держит обязательное решение CBC от 9 ноября 2020 года, применяемое с 19 марта 2021 года: 80% на основное жильё, 70% на прочее; банки опускаются до 60% по инвестиционным объектам. Показатель долговой нагрузки регулятором не задан — нотификация ESRB ограничена LTV, — и банки применяют собственные 30–40%. Переменная ставка на покупку жилья — 4,7% на конец 2024 года против 5,2% годом ранее. При этом 51% всех сделок 2024 года прошли с нерезидентами, из них 37% от общего числа — покупатели не из ЕС. Рынок, наполовину состоящий из иностранцев, кредитует их на десять-двадцать пунктов LTV хуже.

Австрия — единственная страна подборки, где потолок сняли. KIM-Verordnung истекла 30 июня 2025 года и продлена не была; её параметрами были LTV ≤90%, Schuldendienstquote ≤40% чистого дохода, срок ≤35 лет и освобождение для кредитов до 50 000 € (100 000 € для пар) и промежуточного финансирования. Взамен FMA выпустила в июне 2025 года необязательное Rundschreiben: банк вправе отступать от этих критериев и формулировать собственные стандарты, оставаясь в рамках требований к добросовестной кредитной практике, а FMSG рассчитывает на добровольное следование прежним параметрам. Практика при этом консервативнее любой отменённой нормы: LTV около 50% и редко выше 75%, ставка 3,89%, срок 25–30 лет.

Болгария решением УС БНБ от 11 сентября 2024 года с применением с 1 октября 2024 года установила LTV 85%, DSTI 50% и предельный срок 30 лет. Ставки — самые низкие в подборке: 2,53% в BGN и 2,95% в EUR на конец 2024 года при среднем LTV 70–80% и фактическом сроке около 25 лет. Валютная тема закрыта административно: с 1 января 2026 года страна перешла на евро по бесповоротному курсу 1,95583 BGN за 1 EUR (решение Совета ЕС от 8 июля 2025 года), и рынок с 96% кредитов в левах и 99% плавающих ставок в один день лишился валютного риска.

Банковская практика по нерезидентам в этих четырёх юрисдикциях публичными источниками не подтверждена: какие банки кредитуют, при каком LTV, под какую ставку и с каким возрастным потолком — данных нет.

Валютный риск и барьеры до кредита

Ст. 23 Директивы 2014/17/EU (MCD) требует от государств-членов обеспечить для валютных кредитов либо право потребителя на конверсию, либо иные механизмы ограничения риска. Альтернативной валютой признаётся валюта дохода или активов потребителя либо валюта государства-члена, где потребитель проживал при заключении договора или проживает сейчас; выбор оставлен государству-члену. Кредитор обязан регулярно предупреждать заёмщика, когда общая сумма к уплате или размер платежей отклоняется более чем на 20% от расчёта по курсу на дату договора, а ESIS при отсутствии ограничения риска в пределах этих 20% должен содержать иллюстрацию влияния двадцатипроцентного колебания курса.

Банки ЕС решают вопрос радикальнее: кредитуют нерезидента только в евро. Валютный риск остаётся у заёмщика как риск его собственного дохода, и сделка формально выходит из-под ст. 23. Цену ошибки показывает дело C-260/18, Kamil Dziubak и Justyna Dziubak против Raiffeisen Bank International AG (решение Третьей палаты от 3 октября 2019 года) — польская ипотека, индексированная к швейцарскому франку, и волна исков вслед за решением. Историческое исключение — Австрия, где Fremdwährungskredite составляли около 11% ипотечного портфеля в I квартале 2019 года.

Италия ставит барьер раньше ипотеки. Ст. 16 disposizioni preliminari al codice civile допускает иностранца к правам итальянского гражданина «a condizione di reciprocità»; проверка взаимности обязательна до совершения сделки, а компетентным органом по ней D.P.R. 394/1999 (ст. 1) называет МИД Италии. Обзор Consiglio Nazionale del Notariato разбирает страновые сценарии отдельно, включая Швейцарию. Последствия покупки без подтверждённой взаимности этот обзор прямо не формулирует, поэтому вопрос стоит закрывать проверкой у нотариуса до подписания.

Регуляторного потолка LTV в Италии нет; ставка по долгосрочным фиксам на конец 2024 года — 3,03% против 4,03% годом ранее (по коротким фиксациям около 4,2%), фактический средний срок 25,3 года, переменная ставка ужалась до 6,5% новых выдач с прежних 33,7%.

Ломбардная линия под портфель ценных бумаг снимает ровно те барьеры, которые перечислены выше: оценку объекта, местный счёт, налоговый номер и обязательное страхование. Advance rates и механика margin call по таким линиям публичными банковскими источниками не подтверждаются, поэтому здесь стоит держать в уме проверяемый налоговый угол: для французского IFI ломбард без установленного срока попадает под правило 1/20 ст. 974 II CGI, а ст. 974 I требует, чтобы долг относился к облагаемым активам — целевое назначение придётся прослеживать документально, иначе вычет не пройдёт вовсе.

Популярно, но плохо кончается