Инвестиционная миграция: взнос, фонд, недвижимость, бизнес и депозит

Пять инвестиционных моделей: пять конструкций входа и что в каждой теряется безвозвратно

Программы инвестиционной миграции принято сравнивать по странам — это удобно для каталога и бесполезно для решения. Содержательная разница проходит не по границам, а по юридической конструкции того, что именно покупается. Таких конструкций пять: безвозвратный взнос в государственный фонд, подписка в регулируемый инвестиционный фонд с горизонтом выхода, покупка недвижимости, вложение в бизнес с созданием рабочих мест и размещение денег в депозите или государственных бумагах. Каждая по-разному отвечает на пять вопросов: сколько денег исчезает навсегда, когда появляется статус, сколько дней в году придётся находиться в стране, переживёт ли структура очередную правку закона и что останется от актива на выходе.

Ось «сколько теряется» важнее оси «сколько вносится». Взнос в $200 тыс. в карибский фонд теряется целиком, но за 6–9 месяцев даёт паспорт. Подписка в португальский фонд на €500 тыс. формально возвратна, но пять–десять лет заперта в неликвидном классе активов, а вознаграждение управляющего берётся трижды — за вход, за управление и за успех; конкретные ставки указаны в регламенте конкретного фонда, зарегистрированном в CMVM, и сравнивать маршруты имеет смысл только по этому документу, а не по устной сводке дистрибьютора. Недвижимость выглядит самой «сохранной» — и именно она чаще всего обесценивается вместе с изменением правил, потому что премия к рынку, заложенная в цену «визового» объекта, испаряется в день, когда порог поднимают или опцию отменяют.

Модель 1: безвозвратный взнос

Безвозвратный взнос в государственный фонд — конструкция без остаточного актива: деньги обмениваются на статус, а не на имущество. В меморандуме 2024 года участвуют все пять восточнокарибских программ — Антигуа и Барбуда, Доминика, Гренада, Сент-Китс и Невис и Сент-Люсия; OECS в июне 2024 года прямо назвала их подписантами и подтвердила общий минимум $200 тыс. с 1 июля 2024 года. Меморандум предусмотрел независимый региональный надзор, но сам по себе не доказывает, что новый регулятор уже вступил в силу и ведёт практику: до опоры на ECCIRA отдельно проверяются ратификация, дата начала работы и опубликованные решения. Уже выданный статус и выживание самой программы — разные риски: статус оценивается по правилам отзыва, а программа может изменить цену, условия или закрыться для будущих заявителей. Детали — в гражданстве за инвестиции и механизме приостановки безвизового режима ЕС.

Европейский аналог взноса выглядит иначе. Венгерская Guest Investor Programme, перезапущенная с 1 июля 2024 года, содержит опцию пожертвования €1 млн в высшее учебное заведение на поддержку научных исследований или творческой деятельности — деньги не возвращаются, статус даётся на 10 лет с однократным продлением. Мальта после решения Суда ЕС ушла из этой модели вовсе: Большая палата 29 апреля 2025 года признала, что натурализация в обмен на заранее определённые платежи нарушает статью 20 ДФЕС и принцип лояльного сотрудничества по статье 4(3) ДЕС. Схема MEIN отменена, а действующая рамка — дискреционная натурализация по статье 10(9) Закона о гражданстве Мальты, обновлённая Legal Notice 159 of 2025 от 30 июля 2025 года, никакого минимального порога инвестиций не содержит и гарантий не даёт. Разбор — в статье гражданство Мальты по заслугам.

Модель 2: подписка в регулируемый фонд

Фондовая модель родилась как ответ регуляторов на претензии к недвижимости: капитал направляется в надзорную оболочку, управляющая компания лицензирована, деньги теоретически возвращаются. Португалия перешла в неё принудительно: закон Lei 56/2023 (Mais Habitação) с октября 2023 года исключил недвижимость из ARI, оставив подписку в квалифицированный фонд от €500 тыс., создание компании с десятью рабочими местами, вложение €500 тыс. в действующий бизнес с пятью рабочими местами на три года, культурное пожертвование от €250 тыс. (€200 тыс. в малонаселённых зонах) и €500 тыс. в научные исследования. Требование присутствия остаётся символическим — в среднем семь дней в году.

Венгерский фонд — €250 тыс. на срок не менее пяти лет в специально аккредитованный инструмент, самый низкий фондовый порог в ЕС на август 2026 года. Новая Зеландия строит на подписке весь режим: Active Investor Plus, перезапущенный в апреле 2025 года, делится на категорию Growth (NZ$5 млн на три года, минимум 21 день присутствия за период, только преодобренные фонды и прямые вложения) и Balanced (NZ$10 млн на пять лет, 105 дней присутствия с сокращением на 14 дней за каждый дополнительный NZ$1 млн, но не более чем на 42 дня). К середине декабря 2025 года Immigration New Zealand приняла 491 заявку примерно на NZ$2,91 млрд, одобрено 129 — по меркам сегмента это очень высокий спрос. Детали — в обзоре резидентства Новой Зеландии.

Модель 3: недвижимость

Недвижимость остаётся самой продаваемой моделью и самой уязвимой. Три сюжета последних двух лет показывают почему.

Греция: зональные пороги и запрет на краткосрочную аренду

Закон 5100/2024 ввёл новые зональные пороги с переходом к их общему применению с 1 сентября 2024 года. €800 тыс. требуются в Аттике, региональной единице Салоники, на Миконосе и Санторини, а также на островах с населением свыше 3 100 человек; €400 тыс. — на остальной территории. Порог €250 тыс. сохранён для трёх специальных конструкций: перевода помещений основного назначения в жильё, покупки промышленного здания или его части, где промышленная деятельность не велась не менее пяти лет, с переводом в жильё, и покупки охраняемого здания с обязанностью полной реставрации. Для переходных сделок старые условия были привязаны к выполнению предварительных требований до 31 августа 2024 года и завершению до 31 декабря 2024 года; при замене объекта закон допускал завершение до 30 апреля 2025 года. Для основных зон действуют правило одного объекта и минимум 120 кв. м, а краткосрочная аренда объекта, используемого для ВНЖ, запрещена. Подробности — в статье греческая золотая виза.

Испания: опция исчезла целиком

Самый жёсткий сценарий — не повышение порога, а отмена. Испания оставила статьи 63–67 Ley 14/2013 без содержания с 3 апреля 2025 года. Ранее выданные разрешения и заявления, поданные до вступления отмены в силу, защищены переходными положениями; сама покупка без поданного заявления такого перехода не создаёт. Поэтому визовая премия в цене объекта зависит не от владения недвижимостью, а от того, был ли миграционный процесс закреплён вовремя.

Панама, Турция, ОАЭ: где недвижимость ещё работает

Панамская Qualified Investor Visa даёт постоянный вид на жительство при покупке недвижимости без обременений; порог $300 тыс. действует до 15 октября 2026 года, после чего повышается до $500 тыс., удержание — пять лет. Турция сохраняет вход в гражданство при покупке недвижимости от $400 тыс. с запретом продажи в течение трёх лет; см. турецкое гражданство за инвестиции. ОАЭ дают десятилетнюю золотую визу инвестору в недвижимость и в публичные инвестиции; портал u.ae указывает порог AED 2 млн для инвестиционной категории. Латвия остаётся единственной страной Балтии с недвижимостью в перечне: по пункту 29 части первой статьи 23 Закона об иммиграции нужен объект от €250 тыс. с кадастровой стоимостью не ниже €80 тыс. на момент покупки, оплата — только безналичным переводом, а при выдаче первого ВНЖ в бюджет вносится 5% от цены объекта (по данным латвийского миграционного ведомства). В Риге, Юрмале и ряде сопредельных краёв засчитывается один функционально связанный объект, за их пределами — до двух объектов по €250 тыс. каждый; ВНЖ выдаётся на срок до пяти лет.

Модель 4: бизнес и рабочие места

Бизнес-модель просит не денег, а результата: рабочих мест, оборота, налогов. США — эталон конструкции. EB-5 Reform & Integrity Act 2022 установил минимум $800 тыс. для целевых зон занятости, сельских проектов и инфраструктуры и $1 050 000 для стандартных, зарезервировал 20% годовой квоты за сельскими проектами, 10% за зонами высокой безработицы и 2% за инфраструктурными, а также предусмотрел индексацию по CPI начиная с 1 января 2027 года и далее каждые пять лет. Требование прежнее: десять полноценных рабочих мест на инвестора. Программа региональных центров авторизована до 30 сентября 2027 года, а 30 сентября 2026 года истекает так называемая grandfathering-оговорка: петиции, поданные до этой даты, USCIS обязана рассматривать даже если программа впоследствии прекратит действие. Утверждение, что подача до 30 сентября 2026 года «фиксирует» и сумму вложения, встречается в маркетинге, но прямой нормы об этом в законе нет — до выхода разъяснений USCIS его следует считать неподтверждённым. Разбор — в статье EB-5.

Парагвай в 2026 году перестроил вход именно по бизнес-логике. Резолюция Министерства промышленности и торговли № 0283/2026 ввела Constancia de Inversionista Extranjero: производственная инвестиция от $70 тыс. с бизнес-планом на пять формальных рабочих мест, туризм — от $150 тыс., недвижимость и финансовые вложения — от $200 тыс. Ключевое изменение не в сумме, а в статусе: постоянное резидентство выдаётся напрямую, без двухлетнего временного этапа; SUACE выдаёт справку за пять рабочих дней. См. резидентство Парагвая.

Италия собирает ту же логику компактнее: инвесторская виза выдаётся на два года с продлением на три при вложении €250 тыс. в инновационный стартап или €500 тыс. в долю итальянской компании; четвёртая опция того же режима — €1 млн благотворительного пожертвования. Для граждан России и Беларуси приём по этому маршруту приостановлен в соответствии с рекомендацией Комиссии C(2022) 2028.

Модель 5: депозит и государственные бумаги

Пятая конструкция самая консервативная: деньги не тратятся и не вкладываются в риск, а замораживаются на установленный срок. Панама держит две такие опции в субкатегории «квалифицированный инвестор» (Исполнительный декрет № 722 от 15 октября 2020 года в редакции декретов № 109 от 2022 года и № 193 от 15 октября 2024 года). Первая — срочный депозит от $750 тыс., свободный от обременений, в банке с генеральной лицензией на работу в стране, на срок не менее пяти лет. Вторая — покупка ценных бумаг от $500 тыс. через Панамскую фондовую биржу и casa de valores с лицензией Суперинтендантства рынка ценных бумаг (SMV), с обязательством держать бумаги те же пять лет. В обоих случаях требуется подтвердить, что средства пришли из-за рубежа, а сама инвестиция ежегодно подтверждается перед миграционной службой все пять лет; общий контур страны разобран в статье Panama Friendly Nations.

Турция даёт по этой модели вход не в резидентство, а сразу в гражданство — по статье 12 Закона о гражданстве № 5901 и статье 20 подзаконного регламента: депозит в турецком банке от $500 тыс. с трёхлетним удержанием (справку о соответствии выдаёт банковский регулятор BDDK) либо государственные долговые инструменты от $500 тыс. на те же три года со справкой Министерства казначейства и финансов.

Латвия работает по статье 23 части первой Закона об иммиграции и предлагает два входа без покупки актива. Финансовое вложение в латвийское кредитное учреждение — субординированный капитал от €280 тыс. на срок не менее пяти лет, плюс платёж €25 тыс. в государственный бюджет при получении первого ВНЖ. Беспроцентные государственные ценные бумаги — номинал €250 тыс. и платёж в бюджет €38 тыс.; бумаги приобретаются после положительного решения по заявлению, а не до подачи. Италия добавляет к модели самый высокий в ЕС порог того же типа — €2 млн в государственные облигации, виза на два года с продлением на три.

Типовой риск здесь не рыночный, а процедурный: теряются не деньги, а основание статуса. Срок удержания соблюдается буквально — досрочная разблокировка депозита, продажа бумаг до истечения периода или непредставление годового подтверждения лишают разрешение основания и ведут к его аннулированию, при том что уплаченные в бюджет платежи и сборы не возвращаются, а вложенная сумма к этому моменту уже несколько лет не работает.

Отдельная ветвь — латиноамериканские rentista-режимы, где вход даёт не капитал, а подтверждённый регулярный доход. Экономика здесь принципиально иная: заявитель ничего не замораживает, но и статус получает более слабый — обычно временный, с реальным требованием присутствия и без прямого выхода на гражданство.

Процедура: на каком шаге деньги перестают быть возвратными

Порядок действий одинаков для всех пяти моделей и почти никогда не совпадает с порядком, который предлагает продавец актива. Первый невозвратный платёж возникает раньше самой инвестиции: сбор за проверку заявителя и за обработку заявления вносится при подаче и не возвращается при отказе — в карибских программах это $7,5–10 тыс. на основного заявителя и $4–7,5 тыс. на каждого иждивенца от 16 лет. Второй невозвратный слой — налоги и сборы на приобретение актива: в Греции это 7–11% цены объекта, и при последующей продаже они не компенсируются. Правила для всей сметы собраны ниже.

Отсюда порядок: досье по происхождению средств формируется до сделки, а не после отказа. Механика проверки разобрана в статьях source of funds и due diligence в инвестиционной миграции; для заявителей с российским паспортом добавляется отдельный слой ограничений — российские заявители в инвестиционной миграции.

До перевода денег имеет смысл получить три письменных подтверждения — от ведомства или лицензированного посредника, а не от продавца актива. Первое: что конкретный инструмент приемлем по программе — именно этот фонд, этот объект, этот банк, а не «инструменты такого типа». Второе: что заявленный состав семьи проходит по возрасту и степени родства, причём на дату подачи и на дату каждого следующего действия, — ребёнок, которому исполняется 16 или 18 лет внутри процедуры, меняет и сборы, и состав дела. Третье: какая редакция правил применяется и к какому юридическому факту она привязана — к подаче, к оплате или к выдаче карты. Оплата взноса или подписка до прохождения предварительной проверки заявителя — самая дорогая из распространённых ошибок: при отказе сгорает и сбор, и время, а деньги остаются заперты в инструменте, купленном под уже несуществующее основание.

Как считать полную стоимость маршрута

Витринный порог отвечает только на вопрос, сколько капитала нужно внести или заблокировать. Для решения нужна смета на семью и на весь выбранный горизонт. В ней пять разных слоёв:

Четыре модели показывают, где лежит главный скрытый расход:

Для Португалии нельзя умножать один тариф на число людей на всех стадиях. Сбор за приём и анализ взимается один раз на досье, а выдача и продление — с каждого человека. Portaria n.º 307/2023 предусматривает ежегодную индексацию с 1 марта; в таблице AIMA действуют €842,80 за анализ досье, €8 418,90 за выдачу и €4 210,30 за продление на человека. При подаче через онлайн-портал применяется скидка 25%: €632,10, €6 314,20 и €3 157,80 соответственно. Поэтому фиксированная «цена программы» без состава семьи и числа продлений вводит в заблуждение.

Порог EB-5 тоже нельзя считать постоянным: действующие $800 000 / $1 050 000 и индексация раз в пять лет начиная с 1 января 2027 года следуют из RIA 2022; сводка механики опубликована Congressional Research Service. Частные комиссии фонда, регионального центра, брокера и юриста — рыночные ориентиры, а не государственный тариф: их проверяют по договору и не смешивают с официальными сборами.

Венгерская GIP: самый низкий фондовый порог в ЕС и самый длинный первичный статус

Венгерскую Guest Investor Programme принято упоминать в трёх разных списках сразу, хотя по конструкции это отдельная единица. После перезапуска 1 июля 2024 года она даёт вид на жительство сразу на 10 лет с однократным продлением ещё на 10 — самый длинный первичный статус среди европейских инвестиционных программ. Вход по фондовой опции — €250 тыс. в аккредитованный Венгерским национальным банком фонд на срок не менее пяти лет; это самый низкий фондовый порог в ЕС на август 2026 года. Вход по взносной опции — безвозвратное пожертвование €1 млн в высшее учебное заведение на научные исследования или творческую деятельность. Третья опция, покупка жилья от €500 тыс., должна была открыться 1 января 2025 года, но была вычеркнута поправкой, опубликованной в Magyar Közlöny 20 декабря 2024 года, — то есть не проработала ни одного дня. Практический вывод ровно тот же, что и по остальному сегменту: программа с самым длинным статусом в Союзе держится на двух конструкциях без актива, и именно опция с активом не пережила собственного старта.

Сравнение моделей

Как разделять риск изменения правил

Устойчивость нельзя ранжировать одной шкалой «высокая — низкая». Отдельно оцениваются: защита уже выданного статуса и основания его отзыва; требования, которые действующий держатель обязан продолжать выполнять; доступность и цена маршрута для будущих заявителей. Безвозвратность взноса не гарантирует выживание программы — мальтийская MEIN была отменена, — а наличие актива не означает автоматический отзыв уже выданного разрешения.

Недвижимость особенно чувствительна к смене порогов, зон и разрешённого использования. Взносы и пожертвования чаще меняются через цену и критерии допуска. Фонды, бизнес и депозиты добавляют риск актива или проекта к отдельному риску миграционного основания. Хронология закрытий и переходных правил приведена в обзоре изменений инвестиционно-миграционных программ.

Налоговые последствия

Ни одна из пяти моделей сама по себе не делает держателя налоговым резидентом и не освобождает его от прежних обязательств. Португальский ARI с семью днями присутствия в году и новозеландская категория Growth с 21 днём за период этих порогов не набирают ни по одному национальному тесту. Участие в новозеландских преодобренных фондах, которые обычно структурированы как limited partnerships, при этом порождает обязанность декларирования и уплаты налога в Новой Зеландии независимо от того, стал ли инвестор её резидентом. Полная механика связки — в статьях золотые визы и налоговое резидентство и базовые правила налогового резидентства.

За пределами денежных конструкций лежит вход по квалификации — талантные маршруты и каналы для владельцев бизнеса, где расходы измеряются десятками тысяч на подготовку досье, а не сотнями тысяч на актив, но порог входа лежит в биографии, которую нельзя приобрести.