Концепция
Лондон — самый открытый большой рынок жилья в мире. Реестру и государству всё равно, какой у покупателя паспорт и где он живёт: иностранец покупает квартиру на тех же правах, что и британец, без разрешений и квот. Вся регуляторика спрятана в другом месте — в налоге на вход, который для нерезидента собирается из трёх слоёв, в публичном реестре бенефициаров для компаний и в наследственном налоге, от которого лондонская квартира не прячется ни за какой структурой.
Прежде чем считать деньги, стоит понять устройство титула. Freehold — полная собственность, так продаются дома. Почти все лондонские квартиры — это leasehold, долгосрочная аренда на 99–999 лет. Чем короче остаток срока, тем дешевле квартира и тем дороже продление.
Реформа leasehold — Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (2024 c. 22, королевская санкция 24 мая 2024 года) — принята ещё в 2024 году, но её ключевые оценочные нормы (отмена marriage value, новый порядок расчёта премии по Schedule 4) вводятся в действие отдельными регламентами министра по ст. 124(3) и по состоянию на 20 августа 2026 года так и не заработали.
Ставки deferment и capitalisation, без которых новую методику включить нельзя, всё ещё обсуждаются: правительственная консультация Leasehold enfranchisement valuation rates опубликована 15 июля 2026 года и закрывается 23 сентября 2026 года, а исправляющий недочёты акта Commonhold and Leasehold Reform Bill на август 2026 года остаётся проектом. Если покупателю предлагают квартиру с коротким лизом «в ожидании реформы», это предмет торга с продавцом, а не повод надеяться на законодателя.
Ключевые параметры покупки — в одной таблице.
| Ограничения для иностранцев | Нет: те же права, что у британца, без разрешений и квот |
|---|---|
| SDLT, физлицо-нерезидент | Базовая шкала плюс 5% за дополнительный объект и 2% за нерезидентство |
| SDLT, компания | Плоские 17% при цене выше £500 000 |
| ATED, компания | £32 200 в год для объекта £2–5 млн, ставки 2026/27 года |
| Налог при продаже | 18/24%; декларация и уплата в 60 дней после завершения |
| Наследственный налог | 40% сверх порога £325 000, резидентство владельца не важно |
| Состояние leasehold-реформы | Оценочные нормы не в силе на 20 августа 2026 года |
Как устроена сделка
Для самой покупки не нужно ничего — ни налогового номера, ни британского счёта. Номер UTR понадобится позже, когда появится арендный доход или продажа, а деньги на завершение сделки проходят через клиентский счёт солиситора. Солиситор здесь — центральная фигура: он проверяет титул, заказывает searches, подаёт налоговую декларацию в течение четырнадцати дней после закрытия, регистрирует переход права и — по закону о противодействии отмыванию — досконально проверяет происхождение денег покупателя. Пакет source of funds стоит собирать до начала торга.
Сам процесс двухступенчатый, и это надо понимать с самого начала. Оффер ни к чему не обязывает ни одну из сторон: продавец может поднять цену, покупатель — уйти. Обязательства возникают только при обмене контрактами (exchange), когда вносится депозит в десять процентов. Завершение (completion) наступает через две-четыре недели после обмена. Вся сделка за живые деньги обычно занимает восемь–двенадцать недель.
Налоги на входе
Базовая шкала SDLT с апреля 2025 года начинается с нуля на первых £125 000 и доходит до 12% на части цены свыше £1,5 млн. К ней добавляются две надбавки, каждая — на всю цену: пять процентов за дополнительное жильё и два процента за нерезидентство. Тест нерезидентства простой — меньше 183 дней в Британии за двенадцать месяцев вокруг сделки.
Посчитаем на конкретной квартире за £2 млн.
| Слой налога | Сумма |
|---|---|
| Базовая шкала | £153 750 |
| Надбавка за второй объект | £100 000 |
| Надбавка нерезидента | £40 000 |
| Итого, эффективная ставка 14,7% | £293 750 |
Это и есть настоящая цена входа в прайм-Лондон.
Если покупает компания и цена выше £500 000, вместо шкалы действует плоская ставка 17%. К ней прилагается обязанность иностранной компании зарегистрироваться в Register of Overseas Entities с раскрытием бенефициаров и ежегодным обновлением данных: без действующего номера в этом реестре компания не может ни купить, ни продать, ни заложить британскую недвижимость. Реестр публичный — искать владельца квартиры по фамилии может кто угодно.
Что даёт покупка
Ничего иммиграционного. Инвесторская виза закрыта в феврале 2022 года, и замены «за пассивные деньги» не появилось. Турист может находиться в стране до шести месяцев за визит. Есть и обратная сторона: собственное жильё — это дополнительная «связь с Британией» в тесте налогового резидентства, которая сокращает безопасное число дней в стране. Владелец лондонской квартиры, который проводит в ней много времени, рискует стать британским налоговым резидентом раньше, чем планировал.
Владение и аренда
Текущие расходы владельца — три ежегодных платежа.
| Платёж | Сумма в год | Когда применяется |
|---|---|---|
| Council tax | Несколько тысяч фунтов | Квартира в хорошем районе |
| Сбор на жильё дороже £2 млн | £2 500 – £7 500 | С апреля 2028 года, в зависимости от стоимости |
| ATED | £32 200 | Объект £2–5 млн держит компания, ставки 2026/27 года |
ATED — ежегодный налог на «завёрнутое» жильё: для настоящего арендного бизнеса есть освобождение, но декларацию подавать нужно всё равно.
Арендный доход нерезидента облагается британским налогом по обычной шкале, а с апреля 2027 года для арендного дохода вводятся отдельные, чуть более высокие ставки. Если не зарегистрироваться в схеме для зарубежных арендодателей, агент будет удерживать двадцать процентов у источника. Сама экономика аренды тоже изменилась: с мая 2026 года действует Renters' Rights Act — договоры стали бессрочными, а выселение без причины ушло в прошлое. Лондонский buy-to-let стал бизнесом для терпеливых.
Почему офшорная обёртка умерла
Классическая схема девяностых и нулевых — лондонская квартира на BVI-компании — давала анонимность и защиту от наследственного налога. Сегодня она не даёт ни того, ни другого. С 2017 года доли офшорных компаний, чья стоимость сидит в британском жилье, сами считаются британским активом для наследственного налога. Реестр ROE раскрывает бенефициара публично. Остаются только издержки: семнадцать процентов на входе и ATED каждый год.
Поэтому жильё «для себя» теперь покупают лично. Компания — обычно уже британская Ltd — оправдана только для арендного портфеля: корпоративный налог вместо прогрессивной шкалы и полный вычет процентов по кредиту, который физлицам давно урезан. Трасты от наследственного налога по британскому жилью тоже не спасают — для них работает собственный режим периодических сборов.
Выход и наследство
При продаже нерезидент платит налог на прирост по ставкам 18/24% и обязан подать декларацию и заплатить в течение шестидесяти дней после закрытия — даже если продал в убыток. Для купленного до апреля 2015 года прирост считается от стоимости на 2015 год.
Наследственный налог
Настоящий скрытый риск лондонской недвижимости — наследственный. Британский объект попадает под налог на наследство в сорок процентов сверх порога £325 000 независимо от того, где жил и чьим резидентом был владелец, а наследникам придётся проходить английский probate. Реформа 2025 года заменила режим нон-домов тестом долгосрочного резидентства, но для самой квартиры это ничего не изменило — она в периметре всегда. Работают другие инструменты: страхование жизни под налоговую ликвидность, долговое плечо, совместная собственность и правильно составленное завещание. Подробнее — в разборе наследования зарубежной недвижимости.
Российский паспорт
Запрета на покупку для граждан РФ нет — ограничения касаются только фигурантов санкционных списков и денег из подсанкционных банков. На практике работают два фильтра.
- Депозитный потолок в £50 000 для граждан России, живущих в России; на обладателей британской визы он не распространяется.
- Банковский комплаенс: солиситоры и агенты обязаны проверять санкционные списки, а происхождение российских денег изучают особенно тщательно.
Как выстроить платёжный маршрут — в хабе по покупке недвижимости за рубежом.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.
Q/A
Какие слои SDLT возможны у нерезидента при покупке второго жилья?
Сумма может включать базовую шкалу для жилой недвижимости, надбавку 5% за дополнительный объект и надбавку 2% для нерезидента. Статус и льготы проверяют на дату завершения сделки: тесты SDLT не совпадают полностью с обычным тестом налогового резидентства.
Можно ли вернуть двухпроцентную надбавку SDLT для нерезидента?
Да, для покупателей-физлиц это возможно, если каждый из них выполнит тест присутствия: не менее 183 дней в любом непрерывном 365-дневном периоде в установленном двухлетнем окне вокруг сделки. Возврат оформляют исправлением декларации в срок HMRC.
Скрывает ли иностранная компания владельца лондонской квартиры?
Обычно нет. Иностранная организация, приобретающая британскую недвижимость, должна зарегистрироваться в Register of Overseas Entities, раскрыть проверяемые сведения о бенефициарах и ежегодно подтверждать их. Для защищаемых законом данных существуют отдельные исключения.
Убирает ли офшорная компания британский наследственный налог с жилья?
Нет. Правила IHT просматривают иностранную компанию или сходную оболочку до стоящей за ней британской жилой недвижимости. Поэтому выбор компании не выводит стоимость такого объекта из британского периметра; отдельно моделируют долги, льготы и налоговую ликвидность.
Что обязан сделать нерезидент при продаже британской недвижимости?
Нерезидент должен сообщить HMRC о продаже британской земли или недвижимости в течение 60 дней после completion, даже если налога к уплате нет. Затем отдельно рассчитывают применимый налог, базу, доступные убытки и льготы; для компании действует корпоративный режим.