🇫🇷Покупка недвижимости во Франции нерезидентом: notaire, SCI и IFI

Концепция

Франция — редкий случай полного отсутствия ограничений: ни разрешений, ни проверок взаимности, ни особых зон. Гражданство и резидентство покупателя не имеют значения ни на одном этапе. Зато французская система берёт своё потом. Владение здесь дороже, чем вход: ежегодные местные налоги, налог на богатство с недвижимости и самая жёсткая в Европе обязательная доля наследников. Поэтому французскую покупку проектируют сразу с ответом на вопрос «кто и как это унаследует» — отсюда популярность семейных компаний SCI и разделения собственности на узуфрукт и nue-propriété.

Как устроена сделка

Налоговый номер заранее не нужен — он появится сам, когда придёт первый налог на недвижимость. Всю сделку от начала до конца ведёт государственный нотариус: проверяет титул, собирает налоги, регистрирует переход права. Этапа два. Сначала compromis de vente с депозитом пять–десять процентов — и с этого момента у покупателя есть законные десять дней, чтобы передумать без объяснений и без потери депозита; у продавца такого права нет. Через два–три месяца, когда выполнены отлагательные условия, подписывается acte authentique. Самое частое из этих условий — одобрение кредита: ипотеку нерезиденту французские банки дают, но с меньшим LTV, а оговорка condition suspensive d'obtention de prêt возвращает депозит при отказе банка.

Продавец обязан приложить пакет технических диагностик, и главная из них — энергетический класс DPE. Это давно не формальность: класс напрямую двигает цену и определяет, можно ли квартиру сдавать.

Налоги на входе

На вторичном рынке совокупные «frais de notaire» составляют около семи–восьми процентов от цены. Основная часть — регистрационные сборы, которые с 2025 года выросли: департаменты, включая Париж, воспользовались правом поднять свою ставку. Новостройка устроена зеркально: в цене уже сидит НДС двадцать процентов, зато регистрационные расходы — всего два–три процента. Агентская комиссия в четыре–шесть процентов обычно уже включена в цену объявления.

Что даёт покупка

Золотой визы во Франции никогда не было — статуса покупка не даёт. Для длительного пребывания без работы существует виза visiteur: пассивный доход от уровня минимальной зарплаты (порядка полутора тысяч евро в месяц на человека), медицинская страховка и обязательство не работать во Франции. Собственное жильё закрывает требование о размещении и служит сильным аргументом связи со страной. Без визы действует шенгенский режим девяносто из ста восьмидесяти дней.

Владение и аренда

Ежегодно приходят taxe foncière, которая индексируется каждый год, и taxe d'habitation на второе жильё — в «напряжённых зонах» вроде Парижа и Лазурного берега коммуны надбавляют к ней от пяти до шестидесяти процентов. Главный налог для крупных бюджетов — IFI: налог на богатство с французской недвижимости нерезидента, когда её чистая стоимость превышает €1,3 млн. Доли SCI входят в базу — обёртка от IFI не спасает.

Арендный доход нерезидента облагается по минимальной ставке двадцать процентов (тридцать — с части дохода выше примерно двадцати девяти тысяч евро) плюс социальные сборы 17,2%; для застрахованных в ЕЭЗ сборы снижены до 7,5%. Отдельная ловушка для структур: любая компания в цепочке владения французской недвижимостью платит ежегодный налог три процента от рыночной стоимости, если не раскрывает своих участников годовой декларацией. И про аренду энергонеэффективного жилья: класс G запрещён к найму с 2025 года, класс F будет запрещён с 2028-го — при покупке под сдачу DPE смотрят раньше планировки.

Структуры: SCI и разделение собственности

SCI — société civile immobilière — стандартный семейный инструмент, но его смысл не в налогах, а в управлении и наследовании. Квартира, оформленная на SCI, превращается в доли: исчезает тупик неделимой собственности между наследниками, доли можно дарить детям постепенно — по сто тысяч евро на ребёнка каждые пятнадцать лет без налога, — а контроль родители сохраняют через статус управляющего. Важная оговорка: SCI в обычном налоговом режиме не может системно сдавать жильё с мебелью — это коммерческая деятельность, которая переводит компанию на корпоративный налог.

Вторая классическая техника — démembrement: родители оставляют себе узуфрукт, детям дарят голую собственность. По смерти узуфрукт гаснет без налога, и дети становятся полными собственниками автоматически. Для меблированной сдачи существует режим LMNP, но его золотые годы позади: с 2025 года накопленная амортизация восстанавливается при продаже в налоговую базу.

Выход и наследование

При продаже нерезидент платит девятнадцать процентов налога плюс 17,2% социальных сборов с прироста, а с прироста больше пятидесяти тысяч евро — ещё сюртаксу от двух до шести процентов. Время работает на продавца: через двадцать два года владения гаснет налог, через тридцать — и социальные сборы. Продавец не из ЕС при цене выше ста пятидесяти тысяч евро обязан нанять аккредитованного фискального представителя — это ещё примерно полпроцента-процент расходов.

Наследование — самая французская часть истории. Французская квартира нерезидента облагается французским налогом на наследство: по прямой линии прогрессия до сорока пяти процентов после вычета ста тысяч евро на ребёнка, супруг освобождён. Обязательная доля — réserve héréditaire — защищает детей даже против завещания, а с 2021 года работает компенсационное изъятие из французских активов, если применимое иностранное право обязательной доли не знает. Доли SCI юридически считаются движимым имуществом, что упрощает администрирование и дарение, но от французского налога на наследство не уводит. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Францией и Россией с августа 2023 года приостановлено обеими сторонами в операционной части — двойное налогообложение аренды и прироста теперь решается только внутренними нормами каждой из стран.