Концепция
Кипр — редкий случай юрисдикции, которая одновременно открыта и разрешительна. Гражданин страны вне ЕС покупает здесь без квот, без требования взаимности и без «военных зон», но формально каждая его сделка проходит административный фильтр: разрешение по Закону о приобретении недвижимости иностранцами (Cap. 109). Отказы редки, и это создаёт ложное ощущение, что фильтра нет вовсе.
Настоящие сложности лежат в другом слое. Первый — титул: кипрский застройщик продаёт обязательство построить и передать объект, и договор купли-продажи, депонированный в Земельном департаменте, годами заменяет собой title deed. Разница между «правом требовать передачи» и «зарегистрированной собственностью» здесь важнее налоговых ставок. Второй — налоговый дизайн, который в 2026 году переписали сильнее, чем за предыдущие десять лет.
Как устроена сделка
Разрешение по Cap. 109 формально выдаёт Совет министров, но на практике заявление принимает и ответ подписывает районная администрация (District Officer). Стандартный лимит — квартира или дом либо участок до трёх донумов (около 4 014 кв. м) под строительство одного дома; с мая 2013 года практика допускает до двух объектов — две жилые единицы либо жильё плюс коммерческое помещение до 100 кв. м, и одно разрешение на семью. Рассмотрение занимает от двух недель до месяца, пользоваться объектом можно уже во время рассмотрения, а после регистрации ограничений нет: объект продаётся свободно.
Режим, однако, меняется. С августа 2025 года парламент обсуждает замену Cap. 109 — поводом стали схемы обхода через покупку кипрской компании-собственника и переуступку долей. К февралю 2026-го профильный комитет свёл предложения в единый текст: запрет приобретения в сельскохозяйственных и сельских зонах и рядом с военными объектами, портами, аэропортами и пляжами, обязательный срок владения, отдельное регулирование договоров цессии. Закон не принят, но планировать сделку стоит с поправкой на возможное ужесточение требований.
Второй элемент — сам договор. По Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 покупатель депонирует договор в Земельном департаменте в течение шести месяцев с даты подписания. Депонирование даёт приоритет перед последующими обременениями, право через суд принудить продавца к передаче титула и фиксирует базу transfer fees на дату договора, а не на дату регистрации. Пропущенный срок договор не аннулирует, но лишает всей этой защиты — единственной, что есть у покупателя в годы ожидания титула. С 1 января 2026 года штемпелевать договор больше не нужно: Закон 239(I)/2025 отменил гербовый сбор целиком. Пакет source of funds собирают до внесения задатка: банк, юрист и застройщик проверяют деньги независимо друг от друга.
Налоги на входе
| Платёж | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| Transfer fees | 3% до 85 000 €, 5% до 170 000 €, 8% свыше | скидка 50% постоянна с июля 2016 года; ноль, если на сделку начислен НДС |
| НДС, новостройка | 19% | вторичный рынок НДС не облагается |
| НДС, льготная ставка | 5% | первые 130 кв. м и первые 350 000 € при общей площади до 190 кв. м и цене до 475 000 € |
| Гербовый сбор | нет | отменён с 01.01.2026 |
| Юрист и регистрация | около 1% | плюс сборы Земельного департамента |
Логика двухконтурная. Новостройка от застройщика-плательщика НДС: платится НДС, transfer fees не платятся вообще. Вторичка: НДС нет, transfer fees считаются по шкале и уменьшаются вдвое. На объекте за 500 000 € разница между контурами — примерно 95 000 € НДС против примерно 17 000 € transfer fees, и это часто определяет выбор объекта.
Льготная ставка 5% инвестору обычно не подходит. Условие — объект должен использоваться как основное и постоянное жильё на Кипре; льгота даётся раз в десять лет; декларация подаётся в налоговую службу. Резидентский статус на момент подачи не требуется, но фактическое проживание требуется, и при продаже или прекращении использования в течение десяти лет разницу между 5% и 19% возвращают государству пропорционально оставшимся годам. Переходный режим (первые 200 кв. м без потолка цены) для заявителей со старыми документами продлён до 31 декабря 2026 года — после этого действует только редакция Закона 42(I)/2023.
Что даёт покупка
Гражданство за инвестиции закрыто с 1 ноября 2020 года и не вернулось. Осталась ускоренная схема ПМЖ по Regulation 6(2): инвестиция от 300 000 € плюс НДС — новостройка от застройщика по первой продаже либо коммерческий объект, доли кипрской компании или паи местного фонда, — и подтверждённый годовой доход из-за рубежа от 50 000 €, плюс 15 000 € на супруга и 10 000 € на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
Действующая редакция критериев работает со 2 мая 2023 года и заметно жёстче прежней: порог дохода поднят с 30 000 €, введён ежегодный контроль — держатель статуса каждый год подтверждает сохранение инвестиции и действующую медицинскую страховку, раз в три года подаёт справку о несудимости, иначе разрешение аннулируется вместе со статусом членов семьи. Взрослые дети и родители по одной заявке больше не проходят.
ПМЖ — это право жить, а не налоговый режим: резидентство определяется отдельным тестом на 60 или 183 дня, и именно оно открывает режим non-dom. Тем, кому нужен только длительный легальный въезд без покупки, ближе визы цифрового кочевника.
Владение и аренда
Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет: immovable property tax отменён с 1 января 2017 года. Остаются муниципальный сбор, вывоз мусора и канализационный сбор — в сумме обычно 90–300 € в год, редко больше. Для рынка со средним чеком в полмиллиона это фактически ноль.
Аренда облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале: 0% до 22 000 €, далее 20%, 25%, 30% и 35% на доход свыше 72 000 €. Из валовой аренды автоматически вычитается 20% на износ, так что налоговая база — 80% поступлений, независимо от фактических расходов.
Главное изменение 2026 года: взнос на оборону (SDC) по ставке 3% с 75% валовой аренды отменён. Раньше это было ключевым аргументом в пользу non-dom: домицилированный резидент платил SDC, non-dom — нет. Теперь освобождение по аренде обнулилось для всех, и ценность non-dom сместилась туда, где она и была изначально сильна, — дивиденды и проценты. Взнос GESY 2,65% с валовой аренды для налоговых резидентов Кипра сохраняется. Нерезидент платит кипрский подоходный налог с кипрской аренды по той же шкале.
Личное владение или кипрская компания
Корпоративная ставка выросла с 12,5% до 15% с 1 января 2026 года — подробности в разборе кипрского холдинга. Для арендного портфеля компания по-прежнему считается: расходы и проценты по кредиту вычитаются полностью, ставка плоская вместо 35%. Для одного объекта «для себя» она почти всегда дороже.
Три довода против обёртки. Первый: capital gains tax 20% возникает при продаже кипрской недвижимости независимо от того, владеет ею физлицо или компания, но пожизненные вычеты доступны только физлицам. Второй: продажа акций компании, у которой более 20% рыночной стоимости приходится на кипрскую недвижимость, тоже облагается CGT — порог снижен с 50% в 2026 году, и классический share deal перестал быть выходом. Третий: именно корпоративные схемы стали мишенью готовящейся замены Cap. 109.
Выход и наследование
CGT — 20% с прибыли. Из выручки вычитаются цена приобретения с индексацией, transfer fees, юридические сборы, комиссия агента и документально подтверждённые улучшения. С 1 января 2026 года пожизненные вычеты выросли в разы: 30 000 € общий (было 17 086 €), 150 000 € для основного жилья при владении и проживании не менее пяти лет (было 85 430 €), 50 000 € для сельхозземли. Отдельная историческая льгота действует до сих пор: недвижимость, купленная по рыночной цене у несвязанного лица в период с 16 июля 2015 по 31 декабря 2016 года, освобождена от CGT при любой будущей продаже. Сверх этого продавец платит 0,4% в пользу Центрального агентства по равному распределению бремени.
Налога на наследство на Кипре нет с 2000 года. Но есть обязательная доля: по Wills & Succession Law, Cap. 195, при живых супруге и детях свободно завещать можно не более четверти чистой стоимости наследства, при супруге или родителях без детей — не более половины. Иностранец уходит от этого, прямо выбрав в завещании право своего гражданства по Регламенту 650/2012; без явного выбора к кипрскому объекту применяется кипрское право со всей обязательной долей.
Ловушки
Титул, которого нет
Классическая кипрская история: покупатель заплатил полностью, а title deed не выдан, потому что на землю застройщика висит банковская ипотека, о которой покупатель не знал. Закон 139(I)/2015 позволял «запертым покупателям» получить титул без согласия застройщика, но 20 июня 2024 года Апелляционный суд признал ключевые положения неконституционными как ущемляющие права банков-кредиторов, и приём заявлений остановили. Закон 110(I)/2025 перезапустил процедуру уже с защитой кредитора: обременение снимается с согласия банка либо по решению суда, и только для договоров, депонированных до 31 декабря 2014 года или заявленных в суд до 31 декабря 2024 года. Практический вывод не изменился с девяностых: поиск в Земельном департаменте — до задатка.
Покупка на стадии строительства
Депонирование договора и график платежей по этапам — минимум. Дальше смотрят на обременения участка, разрешение на строительство и на то, готов ли банк застройщика письменно освободить конкретную единицу из-под ипотеки.
Share of land вместо титула
Часть объектов продаётся долей в общем земельном участке, а не отдельным зарегистрированным титулом. Схема законна, но ликвидность, залоговая пригодность и наследование у такой доли другие. Вопрос «отдельный титул уже выделен или только планируется» задают до подписания.
Северная часть острова
Территория к северу от линии прекращения огня не контролируется Республикой Кипр; провозглашённое там образование не признано ни одним государством, кроме Турции. До 1974 года большая часть частной земли на севере принадлежала греко-киприотам, и Республика Кипр рассматривает сделки с чужой недвижимостью как уголовное преступление (ст. 303A УК, до семи лет лишения свободы). Решение CJEU по делу Apostolides v Orams подтвердило, что судебные решения Республики исполнимы в других странах ЕС. Это иной рынок с иным профилем риска, и сравнивать его цены с южными некорректно.
Общая логика выбора страны, платёжного маршрута и формы владения — в хабе по покупке недвижимости за рубежом.
Q/A
Можно ли подписывать договор, если отдельного title deed ещё нет?
Да, но только после проверки титула и обременений участка в Земельном департаменте. Дополнительно проверяют planning и building permits, ипотеку застройщика, привязку объекта к плану и письменный механизм освобождения именно приобретаемой единицы; договор затем депонируют в установленный шестимесячный срок.
Нужно ли покупателю из третьей страны разрешение Cap. 109?
Да, если покупатель подпадает под определение иностранца в Cap. 109; разрешение выдаёт компетентный орган по делегированию Совета министров. Договор, заявление и последующая регистрация должны быть увязаны по срокам, а покупка через контролируемую иностранцами компанию сама по себе не выводит сделку из режима.
Платятся ли одновременно VAT и transfer fees?
Обычно нет. Земельный департамент не взимает transfer fee, если на ту же сделку с тем же объектом начислен VAT. Когда VAT нет, действует шкала 3% до 85 000 евро, 5% до 170 000 евро и 8% выше, а в предусмотренных случаях итоговый сбор уменьшается на 50%; статус конкретной продажи подтверждают до подписания.
Дает ли покупка жилья автоматическое ПМЖ на Кипре?
Нет. Ускоренное разрешение по Regulation 6(2) — отдельная заявка: требуется квалифицируемая инвестиция не менее 300 000 евро плюс VAT, подтверждённый иностранный источник средств, личный доход не менее 50 000 евро и критерии благонадёжности. Обычная покупка жилья сама по себе миграционного статуса не создаёт.
Снимет ли кипрская компания ограничения для иностранного покупателя?
Нет. Cap. 109 прямо охватывает компании, контролируемые иностранцами, поэтому корпоративная оболочка не заменяет анализ разрешения. Кроме того, она меняет налогообложение аренды и выхода, расходы, отчётность и бенефициарное раскрытие; структуру сравнивают с личным владением до внесения задатка, а не после регистрации.